나이스옥션 법원경매 천안 2025타경10460 [3] 충청남도 천안시 서북구 성성동 95 브이티스퀘어 비동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성성동 소재 '성성호수공원' 남서측 수변에 위치하고,
주위는 북측으로 호수공원이 남측으로 대단위 아파트 지대 사이의 근린생활시설이
형성되어 있는 근교 호수공원 수변 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이한 집합상가로 지하에 주차장이 있으며, 남측 인근에 시내버스
정류소가 소재하고 있어 대중 교통사정 보통임.

건물의 구조

에이동, 비동 공히 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상 4층으로
(사용승인일 ; 2020.11.20)

외벽 ; 외장 강화유리 및 석재붙임.
내벽 ; 페인팅 및 타일 등
바닥 ; 몰탈 및 타일 등

이용상태

집합건축물대장상 기호(1) 에이동 1층 106호는 휴게음식점, 기호(2) 비동 1층 107호는
소매점, 기호(3) 비동 1층 113호는 소매점, 기호(4) 비동 지1층 125호는 소매점 용도
이나, 현장 조사일 현재 '공실' 상태임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 소화전 설비, 지하 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완만한 남측 하향 경사지 중 일부를 평탄하게 조성하였으며 '근린생활시성 부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 개설된 폭 약20m의 아스팔트 포장도로 및 동남측으로 개설된 폭 약6m의 도로
를 이용하여 시내 간선도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역,대로3류(폭 25m∼30m)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 준보전산지<산지관리법>

중점경관관리구역
<추가기재> 건축법 제2조 제1항제11호나목애 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

기호(4) 비동 지1층 125호는 공부상 지하1층이지만, 지하 1층 중 서측 상가들은 호수공원
주변의 지상에 소재하는 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.


제시목록상 기호 (1)-(4) 제2종근린생활시설이지만 집합건축물대장(전유부,갑)을 보면
기호(2)-(4)는 제1종근린생활시설로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경10460 (3)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성성동 95 브이티스퀘어 비동 1층 113호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 553,000,000원

* 토지면적: 38.19㎡ (약 11.55평)

* 토지지분: 38.19㎡ (약 11.55평)

* 건물면적: 38.25㎡ (약 11.57평)

* 건물지분: 38.25㎡ (약 11.57평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 아산신용협동조합

* 사용승인일: 2020.11.20

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상 4층 (B동)

* 현재 이용상태: 공실

* 등기부채권 총액: 1,272,000,000원

3. 입지조건

4. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 성성동 소재 '성성호수공원' 남서측 수변에 위치하고, 주위는 북측으로 호수공원이 남측으로 대단위 아파트 지대 사이의 근린생활시설이 형성되어 있는 근교 호수공원 수변 지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입 용이한 집합상가로 지하에 주차장이 있으며, 남측 인근에 시내버스 정류소가 소재하고 있어 대중 교통사정 보통임.

* 도로상태: 본건 남측으로 개설된 폭 약20m의 아스팔트 포장도로 및 동남측으로 개설된 폭 약6m의 도로를 이용하여 시내 간선도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m∼30m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역, 건축법 제2조 제1항제11호나목애 따른 도로(도로일부포함)

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

5. 권리분석

6. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (접수일자 2021-02-17, 채권최고액 1,272,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (제시된 정보에 명시된 내용 없음)

* 인수되는 권리: 없음

* 말소될 권리: 을1 근저당권, 갑3 압류(천안시), 갑4 임의경매(아산신용협동조합)

* 채권 총액 (말소기준 포함): 1,272,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

7. 상권분석

8. 상권분석

* 본 건은 호수공원 인근의 근린상가 지역에 위치하고 있으며, 주변으로는 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 배후 수요가 예상됩니다.

* 본 건물의 경우, 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축에 해당하며, 지하 주차 시설을 갖추고 있어 이용이 편리합니다.

* 현재 현장 조사일 기준으로 '공실' 상태이므로, 향후 임차를 통한 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

* 업종별로는 제2종근린생활시설 및 제1종근린생활시설 용도가 혼재될 수 있습니다. (세부 내용은 아래 '잠재적 리스크' 항목 참조)

9. 생활정보

10. 생활정보

* 주변 녹지: 본건 북측의 '성성호수공원'이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 대단위 아파트 단지가 배후에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주차: 건물 내 지하 주차장(총 64대)을 갖추고 있어 차량 이용자에게 편리합니다.

* 대중교통: 남측 인근 시내버스 정류소를 통해 대중교통 이용이 가능하여 교통 사정은 보통입니다.

11. 잠재적 리스크

12. 잠재적 리스크

* 용도 혼재 가능성: 제시목록상으로는 제2종근린생활시설로 분류되나, 집합건축물대장상 일부 호실(기호 2-4)은 제1종근린생활시설로 등재되어 있어, 실제 이용 용도 및 허가사항 확인에 주의가 필요합니다.

* 공부상 차이: 기호 (4) 비동 지1층 125호는 공부상 지하 1층이나, 실제로는 지상에 소재하는 것으로 확인되어, 건축물대장과의 불일치 여부 및 현황 조사 필요성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 미상으로, 낙찰 후 임대차 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (주의: 본 건의 경우 인수 보증금은 0원이므로 직접적인 보증금 인수 부담은 없으나, 잠재적인 임차인과의 관계 확인은 필요합니다.)

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하여, 경쟁 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

13. 종합 의견

14. 종합 의견

* 본 물건은 신축급(2020년 사용승인) 근린상가로, 성성호수공원 인접이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 배후 대단지 아파트의 수요와 편리한 교통 및 주차 환경은 긍정적인 요소입니다.

* 다만, 공부상 용도 및 실제 이용 상태의 차이, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크가 존재하므로, 투자 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

* 현재 공실 상태이므로, 향후 적극적인 임대 마케팅을 통해 공실 해소가 가능하다면 수익형 부동산으로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

15. 투자 포인트

16. 투자 포인트

* 신축급 상가: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물이므로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 호수공원 프리미엄: 수변 상권은 쾌적성과 집객 효과가 뛰어나 안정적인 수요 확보에 유리합니다.

* 대단위 아파트 배후: 풍부한 고정 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 편리한 교통 및 주차: 차량 접근성과 주차 편의성은 상가 활성화에 중요한 요소입니다.

17. 예상 입찰가

18. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가 553,000,000원을 기준으로, 향후 시장 상황, 본 물건의 구체적인 임대 조건, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 임차인 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 직접적인 고려 사항은 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 개별적인 심층 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.