나이스옥션 법원경매 천안 2025타경10460 [4] 충청남도 천안시 서북구 성성동 95 브이티스퀘어 비동 OOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성성동 소재 '성성호수공원' 남서측 수변에 위치하고,
주위는 북측으로 호수공원이 남측으로 대단위 아파트 지대 사이의 근린생활시설이
형성되어 있는 근교 호수공원 수변 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이한 집합상가로 지하에 주차장이 있으며, 남측 인근에 시내버스
정류소가 소재하고 있어 대중 교통사정 보통임.

건물의 구조

에이동, 비동 공히 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상 4층으로
(사용승인일 ; 2020.11.20)

외벽 ; 외장 강화유리 및 석재붙임.
내벽 ; 페인팅 및 타일 등
바닥 ; 몰탈 및 타일 등

이용상태

집합건축물대장상 기호(1) 에이동 1층 106호는 휴게음식점, 기호(2) 비동 1층 107호는
소매점, 기호(3) 비동 1층 113호는 소매점, 기호(4) 비동 지1층 125호는 소매점 용도
이나, 현장 조사일 현재 '공실' 상태임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 소화전 설비, 지하 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완만한 남측 하향 경사지 중 일부를 평탄하게 조성하였으며 '근린생활시성 부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 개설된 폭 약20m의 아스팔트 포장도로 및 동남측으로 개설된 폭 약6m의 도로
를 이용하여 시내 간선도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역,대로3류(폭 25m∼30m)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 준보전산지<산지관리법>

중점경관관리구역
<추가기재> 건축법 제2조 제1항제11호나목애 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

기호(4) 비동 지1층 125호는 공부상 지하1층이지만, 지하 1층 중 서측 상가들은 호수공원
주변의 지상에 소재하는 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.


제시목록상 기호 (1)-(4) 제2종근린생활시설이지만 집합건축물대장(전유부,갑)을 보면
기호(2)-(4)는 제1종근린생활시설로 되어 있음.

물건 비고

- 공부상 지하 1층이지만, 지하 1층 중 서측 상가들은 호수공원 주변의 지상에 소재하고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 천안지원 2025타경10460 (4)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성성5로 95 (성성동) VT스퀘어 비동 지1층비125호

용도: 제1종 및 제2종 근린생활시설 (본건은 소매점)

감정평가액: 463,000,000원

토지 면적: 43.53㎡ (약 13.16평)

건물 면적: 43.60㎡ (약 13.19평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 아산신용협동조합

건물 사용승인일: 2020년 11월 20일

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성성동에 위치하며, '성성호수공원' 남서측 수변에 자리하고 있습니다. 북측으로는 호수공원이, 남측으로는 대규모 아파트 단지가 형성된 근린생활시설 지역에 속합니다. 차량 접근이 용이하며, 남측 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본건 건물은 대로변에 접하고 있어 가시성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 경매는 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당 1,272,000,000원을 포함한 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 별도의 부담(말소기준권리보다 선순위 권리 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 성성동 지역은 신흥 주거 단지와 함께 대규모 상업 시설이 집적되고 있는 지역입니다. 특히 본건은 성성호수공원이라는 대형 녹지 및 휴식 공간과 인접하여 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다. 주변이 대규모 아파트 단지로 둘러싸여 있어 유동인구 및 고정수요 확보가 용이한 환경입니다. 다만, 현장 조사일 현재 본건 호실은 공실 상태인 점은 상권 활성화에 다소 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

성성호수공원이 인근에 있어 쾌적한 주거 및 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 대단지 아파트와 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 시내 간선도로 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 비교적 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 지하 1층이나, 실제로는 호수공원 주변 지상에 위치하는 것으로 파악됩니다. 이는 건축물대장 상 표기된 용도와 실제 이용 현황 간의 차이로, 향후 활용이나 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시목록상 본건(기호 4)은 제2종근린생활시설로 분류되었으나, 집합건축물대장상으로는 제1종근린생활시설로 기재되어 있어, 정확한 용도 확인 및 업종 선택 시 혼란의 여지가 있습니다.

* 현재 공실 상태이며, 임대 관계가 미상으로 조사되어 있어 향후 임대차 관련 불확실성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)로, 최신 건축 기술이 적용되었을 가능성이 높습니다. 성성호수공원 인접이라는 뛰어난 입지 조건과 주변 대단지 아파트의 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태로 즉시 수익 창출이 어렵다는 점과 공부 상 위치 및 용도 분류에 대한 차이는 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 성성호수공원 조망 및 접근성이 뛰어난 최고의 입지입니다.

* 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 인근 대단지 아파트의 풍부한 고정 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 공실 상태로 인수 후 바로 임대 또는 직접 사용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 463,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없으며, 권리 관계가 명확하여 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 현재 공실 상태 및 공부상 표기와의 차이점을 고려하더라도, 입지적 장점을 감안하여 감정평가액 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 최근 유사 물건의 거래 사례 및 시장 상황을 충분히 검토하여 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 450,000,000원 ~ 470,000,000원 범위 내에서 전략적인 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.