나이스옥션 법원경매 논산 2024타경1817 [5] 충청남도 논산시 성동면 원봉리 738-11 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산호

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 강산동[기호 1-4, 8-12] 및 성동면 원봉리[기호 5-7]에 소재하는 부동산으로서, 부근은 전·답 등의 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 근교농경지대로서, 논산 시내로부터 직선거리 약 1-3km 이내에 위치함.

교통상황

대체로 본건 또는 인근까지 차량의 접근이 가능하여, 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형의 토지로서, 제시외건물(단독주택) 부지로 이용 중임.
기호2: 부정형의 토지로서, 과수원(감나무등)으로 이용 중임.
기호3: 부정형의 토지로서, "전"으로 이용 중임.
기호4: 부정형의 토지로서, "전(제시외수목 소재)"으로 이용 중임.
기호5: 부정형의 토지로서, "전 및 토지임야" 상태임.
기호6: 부정형의 토지로서, "자연림"상태이며 제시외분묘가 소재함.
기호7: 삼각형의 토지로서, "토지임야"상태임.
기호8,9,10: 부정형의 토지로서, "전(제시외수목 소재)"으로 이용 중이며
기호10 지상에 제시외분묘가 소재함.
기호11,12: 장방형의 토지로서, "답"으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호1,2: 지적도상 맹지임(본건까지는 의뢰외 인접토지를 통하여 출입해야 하는 상태임).
기호3,5,7: 지적도상 맹지임.
기호6: 동측의 일부가 지적도상 도로부지와 접하나 접면너비는 협소한 편임.
기호4,8,9,10: 지적도상 맹지이나, 약 3미터 내외의 "현황 도로"를 통하여 출입하는 것으로
추정되며, 정확한 것은 측량을 요함.
기호11,12: 약 3미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역.
기호3,4,8,9,10: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한).
기호5: 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 농업진흥구역.
기호6,7: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형),
가축사육제한구역(모든축종 제한), 준보전산지.
기호11,12: 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한),
역사문화환경보존지역.

제시목록 외의 물건

제시외건물, 제시외물건(수목, 비닐하우스, 관정) 및 제시외분묘 등이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호5 토지의 의뢰목록상 지목은 "답"이나, 현황은 "전 및 토지임야" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임.

② 감정평가액의 산출근거 및 결정의견「7. 그 밖의 사항」을 참조하시기 바람.

물건 비고

1.농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수)
2.공부상 '답'이나 현황은 '전 및 임야'
3.지적도상 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2024타경1817 (5)

소재지: 충청남도 논산시 성동면 원봉리 738-11

토지면적: 618.00㎡ (약 187.09평)

감정가: 16,068,000원

지목 (공부상): 답

현황: 전 및 임야

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지매각 (건물 없음)

주요 내용: 분묘기지권, 공유물분할경매, 농지취득자격증명 필요.

1.1. 입지조건

위치: 충청남도 논산시 성동면 원봉리에 소재하며, 논산 시내로부터 직선거리 약 1-3km 이내에 위치합니다.

주위환경: 본건은 전·답 등의 농경지 및 단독주택 등이 혼재된 근교 농경지대로 형성되어 있습니다.

교통: 차량의 접근은 대체로 가능하며, 인근까지 차량으로 접근 가능한 보통 수준의 교통 상황을 보입니다.

도로: 본건은 지적도상 맹지에 해당하여 인접 토지를 통하여 출입해야 하는 상태입니다. 일부 필지는 약 3미터 내외의 도로와 접하는 것으로 추정됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 03월 11일 접수된 강동세무서장의 압류 (갑3)가 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리 및 이후에 접수된 등기사항은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 권리 내용은 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수되는 임차 보증금 합계는 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 농경지대로서 주변에 상업 시설보다는 농업 관련 시설 및 단독주택이 주를 이루고 있습니다.

논산 시내와 인접해 있어 기본적인 편의 시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 논산 시내의 관공서, 병원, 상업 시설 등 생활 편의시설에 접근 가능합니다.

교통: 대중교통보다는 자가용 이용이 편리할 것으로 예상되며, 주변 도로망을 통해 시내 및 인근 지역으로의 이동이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

맹지: 지적도상 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용이나 건축 인허가 시 제약이 발생할 수 있습니다.

분묘기지권: 토지 상에 분묘가 소재하고 있어, 분묘 이장에 따른 비용 발생 또는 토지 이용상의 제약이 예상됩니다.

농지 취득 자격 증명: 본건은 농지이므로 관련 법규에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으니 주의가 필요합니다.

공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '전 및 임야'로 이용 중이므로, 토지 이용 관련 규제 확인 및 행정 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

토지 이용계획 및 제한: 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 계획관리지역, 농림지역, 생산녹지지역 등 다양한 용도지역에 포함되어 있으며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 여러 토지 이용 제한 사항이 존재하여 개발 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

매각 불포함 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성이 있어, 정확한 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

환경적 요인: 과거 집중호우 시 성동면 원봉리 일대의 논산천 제방 붕괴 및 침수 피해가 발생한 사례가 있어, 배수 및 하천 관련 환경적 요인을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 성동면 원봉리에 소재하는 공유물분할을 위한 토지 경매 물건입니다.

논산 시내와 비교적 가까운 거리에 위치한 농경지대이나, 지적도상 맹지이며 토지 상에 분묘가 소재하는 등 이용에 있어 몇 가지 제약 사항이 존재합니다.

농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 공부상 지목과 현황이 상이하고 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 적용되므로 신중한 접근이 요구됩니다.

다수의 소유자가 지분을 보유하고 있는 공유물분할 경매로, 권리상 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

논산 시내와의 근접성: 직선거리 1-3km 이내에 위치하여 향후 지역 개발 가능성 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

합리적인 감정가: 618㎡ 면적에 대한 감정가가 1,606만 8천원으로, 잠재적 가치 대비 가격 메리트가 있을 수 있습니다.

지분 정리 목적: 공유물 분할을 위한 경매로서, 소유권 정리를 통한 매각 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 경우 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어, 입찰 시 별도의 인수 금액은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 맹지, 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요, 공부와 현황 불일치, 각종 토지이용계획 및 제한 사항, 그리고 과거 침수 이력 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 본 물건의 개별 시세 조사, 현장 방문을 통한 정확한 이용 현황 확인, 관련 법규 및 제한 사항에 대한 심층 분석, 분묘 처리 방안 및 비용 산정, 그리고 지상권 등 매각 불포함 권리에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

전문적인 부동산 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 상세한 분석과 함께 적정 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.