나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30420 [2] 충청북도 충주시 수안보면 안보리 310 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 수안보면 안보리 소재 ""KTX수안보온천역"" 남서측 인근에 위치하며,
주위로 단독주택, 근린생활시설, 체육시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 농촌취락지대
로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근으로 국도 및 시내버스노선이 통과하고, 북동측 인근에
""KTX수안보온천역""이 위치하는 등 제반 교통상황 무난시 됨.

형태 및 이용상태

공히 인접필지 및 도로 대비 등고 평탄한 각 필 부정형 토지로서 기호(1)은 주거용건부지,
기호(3)는 ""과수원""으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 본건 남측 및 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(3) 본건 남측 및 남서측, 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(수안보온천지구)<온천법>임.

제시목록 외의 물건

후첨<지적도 및 건물개황도>참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(3) 지상에는 과수목(복숭아나무 약 50주)이 식재되어 있으니, 경매진행 및 응찰 시
일괄경매여부는 필히 확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-가) 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 단층건으로서
외벽 : 치장벽돌 조적 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바닥 : 장판 및 타일 등 마감,
창호 : 샤시창호 마감임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨<지적도 및 건물개황도>참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

제시외 3-1, 3-2 (소유관계 불분명) 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경30420 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 충주시 수안보면 안보리 310

용도: 답 (토지감정요항표 기준)

토지면적: 2177.00㎡ (약 658.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 54.00㎡ (건물감정평가요항표 기준)

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 280,833,000원

토지면적: 2177.00㎡ (약 658.55평)

건물 제시외면적: 54.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 수안보면 안보리 소재 "KTX수안보온천역" 남서측 인근에 위치합니다. 주위로는 단독주택, 근린생활시설, 체육시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 농촌취락지대로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근으로 국도 및 시내버스 노선이 통과합니다. 북동측 인근에 "KTX수안보온천역"이 위치하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 주거용건부지로 이용 중이며, 기호(3) 토지는 "과수원"으로 이용 중입니다. 두 필지 모두 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지입니다. 기호(1) 토지는 남측 및 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하며, 기호(3) 토지는 남측 및 남서측, 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역), 온천지구(수안보온천지구)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 신희종 (1990-06-19)

* 소유권이전: 신하진 (2004-11-29, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당권: 수안보농업협동조합 (2008-04-02, 39,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 수안보농업협동조합 (2019-11-04, 132,000,000원, 말소)

* 지상권설정: 수안보농업협동조합 (2019-11-04, 말소)

* 강제경매개시결정: 김두영외 2명 (2025-03-21, 118,976,683원, 말소)

* 가압류: 동고성농업협동조합 (2025-05-22, 23,028,711원, 말소)

* 임의경매개시결정: 수안보농업협동조합 (2025-07-30, 말소)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2008년 4월 2일에 접수된 수안보농업협동조합의 근저당권입니다.

3.3. 인수 또는 소멸 권리

매각으로 인해 상기 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸됩니다. 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 해당사항 없습니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 194,028,711원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 인근에는 KTX수안보온천역이 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 체육시설, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있습니다. 수안보온천지구 내에 위치하여 온천 관련 시설 및 관광객을 위한 상업 시설이 발달할 가능성이 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 생활에 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

KTX수안보온천역을 이용한 광역 접근성이 개선되었습니다. 온천지구 내에는 다양한 편의시설 및 관광 시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 주거환경

단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 농촌취락지대로, 주거 환경은 비교적 조용한 편입니다. 제1종일반주거지역으로 분류되어 주거 기능이 강화될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 물건

건물 제시외면적 54.00㎡가 존재하나, 정확한 용도 및 소유관계는 확인이 필요합니다.

6.2. 소유관계 불분명

감정평가요약에 따르면, 제시외 3-1, 3-2는 소유관계가 불분명하여 매각 대상에서 제외되었습니다. 이는 향후 재산권 행사 시 불확실성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 중복사건

본 건은 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 및 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.4. 기타 특이사항

기호(3) 토지 지상에 과수목(복숭아나무 약 50주)이 식재되어 있으므로, 응찰 시 일괄 경매 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 KTX 수안보온천역 인근에 위치한 토지로서, 제1종일반주거지역 및 온천지구에 속하여 잠재적 가치가 있습니다. 그러나 소유관계가 불분명한 제시외 물건이 존재하고, 중복사건이라는 점, 그리고 과수목의 일괄 경매 여부 확인이 필요한 점 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 교통 접근성이 개선되었으나, 주변 환경은 농촌취락지대의 특성을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* KTX 수안보온천역 개통으로 인한 광역 접근성 향상.

* 제1종일반주거지역 및 온천지구 지정으로 인한 개발 잠재력.

* 농경지와 과수원으로 이용 중이나, 향후 용도 변경 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(280,833,000원)를 기준으로, 권리 분석 결과 인수할 부담이 없고, 주변 시세 및 물건의 제반 사항, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 부동산 시장 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.