나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50119 [1] 경기도 광주시 능평동 490-2 에코타운 102동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평4리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2012.05.04)
외 벽 : 치장벽돌쌓기, 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재경보설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 북동측하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 주택임차권 설정(임차보증금 : 280,000,000원, 임대차계약일자 : 2021년 03월 22일, 임차권자 : 조현규)(별첨 "등기사항전부증명서" 참조)
- 본건 집합건축물대장상 건축물현황도 및 실지조사를 통해 조사된 바와 같이 다락이 소재함.(후첨 "호별배치도 및 내부구조도", 별첨 "집합건축물대장 건축물현황도" 참조)

물건 비고

본건 집합건축물대장상 건축물현황도 및 실지조사를 통해 조사된 바와 같이 다락이 소재하며 감정에 포함하여 평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 성남지원 2025타경50119 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 490-2 에코타운 102동 4층401호

이전 주소: 경기도 광주시 능평로30번길 53-20 (능평동)

1.2. 건물 정보

용도: 다세대주택

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 401호

사용승인일: 2012년 05월 04일

건물면적: 66.19㎡ (약 20.02평)

토지면적: 72.75㎡ (약 22.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

구분건물 감정평가요항표 상 특이사항: 다락 소재 (감정가에 포함)

1.3. 매각 정보

감정가: 280,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평4리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 지대입니다. 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 인접 도로 대비 북동측 하향 완경사지를 자체 지반 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로는 노폭 약 4m의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 영농여건불리농지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2012.05.18

* 소유권이전: 2013.03.04

* 매매(공유자전원지분전부 이전): 2021.05.21 (280,000,000원)

* 주택임차권(을7): 2023.06.09 (280,000,000원, 조현규) - 말소 기재이나, 물건명세서상 인수 가능성 존재

* 강제경매(을16): 2025.01.03 (280,000,000원, 채권자: 주택도시보증공사) - 말소

* 기타 가압류, 압류 다수 존재 (모두 말소)

* 말소기준권리: 2021.10.26자 가압류 (채권자: 한고붕)

* 총 등기부채권액: 327,869,197원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질적 임차인: 조현규)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.04.30

* 확정일자: 2021.03.23

* 배당신고일자: 2023.06.09

* 물건명세서 상 특이사항: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기가 있어, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출: 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 임차인 현황 표기: 대항력 없음, 인수 보증금 합계: 0원.

* 종합 판단: 등기부상 임차권이 존재하나, HUG의 개입과 확약서 제출, 그리고 임차인 현황 상 '인수 보증금 합계 0원' 표기로 보아, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 가능성은 매우 낮습니다. HUG에서 보증금을 처리하고 임차권을 말소해 줄 것으로 예상됩니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 위 임차권 인수 가능성 여부에 대해 HUG의 처리 결과에 따라 최종 인수 여부가 결정될 것입니다. 현재 정보로 볼 때 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)는 다음과 같습니다.

* '포레스빌(103동)' (2013년식, 53.84㎡, 3층): 160,000,000원

* '두루미인3차(바동)' (2012년식, 59.96㎡, 1층): 164,000,000원

* '필하우스' (2019년식, 52.3㎡, 4층): 247,000,000원

4.2. 현재 시세 동향

본건은 2012년식, 66.19㎡(약 20.02평)의 다세대주택입니다.

* 인근 연식 유사한 다세대주택(53.84㎡~59.96㎡)은 1억 6천만원 내외에서 거래되었습니다. 이는 약 900만원~1,000만원/평 수준의 시세로 분석됩니다.

* 비교적 신축인 '필하우스'(2019년식, 52.3㎡)가 2억 4천 7백만원에 거래된 점(약 1,560만원/평)은 해당 지역의 신축 다세대주택 시세가 높게 형성될 수 있음을 시사합니다.

* 본건의 감정가 2억 8천만원(약 1,399만원/평)은 연식 대비 다소 높은 수준으로 보이나, 신축 건물의 시세나 내부 다락 공간의 가치 등을 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

* 주변에는 능평4리 마을회관이 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 갖추어진 것으로 보입니다.

* 교육 시설 관련 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 주거 지역에 형성된 편의 시설을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 기타 생활 환경

* 본건은 조용한 주택가에 위치하고 있으며, 인근에 임야가 있어 자연 친화적인 환경을 일부 갖추고 있을 가능성이 있습니다.

* 검색 결과, 해당 지역 인근에 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 위험

* 물건명세서상 임차권이 매수인에게 대항력이 있으며 잔액 인수 가능성이 명시되어 있습니다. 비록 HUG의 확약서와 임차인 현황 상 '인수 보증금 0원'으로 표기되어 낙찰자가 인수할 가능성은 매우 낮다고 판단되나, 만일 HUG의 처리 과정에 문제가 발생할 경우 2억 8천만원의 보증금 인수 위험이 잔존합니다. 이는 입찰 결정 시 최우선적으로 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 감정가 대비 시세

* 본건의 감정가는 2억 8천만원으로, 연식이 유사한 주변 다세대주택 실거래가(1억 6천만원대)에 비해 높게 책정되어 있습니다. 신축 건물의 고가 거래 사례를 참고하더라도, 낙찰 후 시세 차익을 확보하기 위해서는 감정가 이하 또는 적정 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 특히 HUG의 보증금 인수 조건 변경 및 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 위험이 해소될 가능성이 매우 높다는 점은 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 보입니다. 또한, 건물 내 다락 공간이 포함되어 있어 실사용 면적 활용도가 높을 수 있습니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점과 임차권 인수 가능성에 대한 물건명세서 상의 명시적 언급은 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* HUG가 임차보증금 2억 8천만원을 인수하고 말소해줄 경우, 명확한 권리 상태에서 물건을 취득할 수 있습니다.

* 건물 내 다락 공간이 있어 실사용 면적 증가 및 가치 상승 요인이 있습니다.

* 주택 임대차 시장에서 다세대주택에 대한 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 임차보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 주변 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가: 280,000,000원

* 연식 유사(2012-2013년식) 다세대주택 실거래가: 160,000,000원 ~ 164,000,000원 (면적 53.84㎡~59.96㎡)

* 신축(2019년식) 다세대주택 실거래가: 247,000,000원 (면적 52.3㎡)

본건은 66.19㎡(약 20.02평)으로, 비교 대상 매물보다 크기가 크지만 연식은 유사하거나 더 오래되었습니다.

만약 HUG의 보증금 처리가 확실하다면, 감정가 2억 8천만원을 기준으로, 시장 상황 및 권리 분석 상의 잔존 리스크를 고려하여 90%~100% 수준인 250,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

입찰 전 HUG의 보증금 처리 관련하여 최종 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.