나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50720 [1] 경기도 광주시 목현동 147-2 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수도 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 ""도시농업체험관"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주
주택, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근은 무난하고, 노선 버스 정류장과의 거리 및 운행여건 등으로 보아 대중교
통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(평슬라브)지붕 4층 중 4층 402호로서
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획
법>, 공장설립승인지역<수도법>, 하천구역(목현천)<하천법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.01.25일자 수원지방법원 성남지원광주시법원의 임차권등기
명령으로 2023.02.22일자에 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

본건 부동산의 표시에는 1동으로 기재되어 있으나 현황은 '라도무스 106동'임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경50720 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 광주시 목현동 147-2 1동 4층402호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 기타지붕(평슬라브)

건축년도: 2012년 (참고: 건축물표제부 요약 참조)

총 층수: 4층

해당 층: 4층

호수: 402호

건물명칭: 본건 부동산의 표시는 '1동'으로 기재되어 있으나, 현황은 '라도무스 106동'임 (감정평가서 참조)

1.3. 면적 정보

토지면적: 70.18㎡ (약 21.23평)

토지지분: 70.1827㎡ (약 21.23평)

건물면적(전용면적): 64.03㎡ (약 19.37평)

건물지분: 64.03㎡ (약 19.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 250,000,000원 (2억 5천만원)

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 "도시농업체험관" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 무난하며, 노선 버스 정류장과의 거리 및 운행 여건 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 이배재 터널을 통해 성남 접근이 용이하며, 성남 생활권과의 연계성이 있습니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 부정형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건은 서측으로 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하천구역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리로는 2023년 10월 6일 접수된 서울특별시 구로구의 압류(갑7)가 제시되어 있으며, 매각으로 인해 위 압류, 강제경매(갑8), 추가 압류(갑9, 갑10, 갑11) 등은 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 10번 주택임차권(주택도시보증공사/이두용)이 등기되어 있습니다. 임차 보증금은 230,000,000원이며, 전입일자는 2020년 12월 14일, 확정일자는 2020년 12월 14일입니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

단, 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서, 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 이두용)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-14

* 확정일자: 2020-12-14

* 배당신고일자: 2023-02-22

* 대항력: 없음 (HUG 확약서에 따라 대항력 포기)

* 비고:

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 목현동 일대 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 그린타운(101동): 2026년 5월, 18,000만원, 전용 41.76㎡ (약 12.6평), 2012년식

* 에스빌: 2026년 5월, 15,000만원, 전용 57.96㎡ (약 17.5평), 2014년식

* 리치타운4차(라동): 2026년 5월, 18,300만원, 전용 49.14㎡ (약 14.8평), 2017년식

본건의 전용면적은 64.03㎡ (약 19.37평)으로, 주변 매매 사례 중 에스빌(57.96㎡)보다 크고, 그린타운(41.76㎡) 및 리치타운4차(49.14㎡)보다는 큰 면적을 가지고 있습니다.

4.2. 단지 정보 및 가격 비교

본건은 2012년 건축된 다세대주택으로, 감정가는 250,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 연식의 그린타운(2012년식, 41.76㎡)이 18,000만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 면적이 넓다는 점을 감안하더라도, 평당 가격으로 환산 시 감정가가 실제 거래가보다 높게 형성되어 있습니다.

4.3. 주변 지역 개발 계획 및 공장 분포

목현동 일대는 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 검색 결과에 따르면 목현동 및 인근 지역에 다양한 업종의 공장이 분포하고 있는 것으로 나타났습니다. 이는 지역 환경에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

주변에 "도시농업체험관"이 인접해 있습니다. 대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량 접근성은 무난합니다. 주거 지역 내에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 포함)

현재까지 제공된 정보 및 공개된 검색 결과만으로는 본건 부동산 인근에 혐오시설(장례식장, 쓰레기 소각장 등)이 직접적으로 위치한다는 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시 전반적으로 쓰레기 소각장 입지 관련 논의가 진행된 바 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 특별대책지역 등으로 지정된 점은 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 명칭 불일치

건축물표제부상 건물 명칭은 '1동'으로 표기되어 있으나, 현황은 '라도무스 106동'으로 상이한 점은 현장 확인 및 등기부 확인 시 주의가 필요합니다. 이는 소유권 이전 및 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.2. 복잡한 토지 이용 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 특별대책지역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재하여 향후 건축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세 간의 괴리

본건의 감정가(250,000,000원)가 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가(150,000,000원 ~ 183,000,000원)에 비해 높은 편으로, 낙찰 후 가격 조정의 필요성이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 다세대주택으로, 채권자(주택도시보증공사)에 의해 신청된 강제경매 물건입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하였으나, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 본건의 주요 위험 요소 중 하나가 해소된 긍정적인 부분입니다.

입지적으로는 성남 접근성이 양호하며 주변 환경은 주거, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 다만, 건물 명칭 불일치, 다수의 토지 이용 제한, 그리고 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 감정가는 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 성남 접근성이 용이한 입지.

* 매수인이 인수할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확함.

* 넓은 전용면적(약 19.37평).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 250,000,000원입니다.

최근 인근 다세대주택의 거래 사례를 분석하면, 전용면적 12.6평 ~ 17.5평의 주택들이 150,000,000원에서 183,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적은 64.03㎡ (약 19.37평)으로, 이는 비교 사례 중 가장 넓은 면적입니다.

최근 거래가 중 리치타운4차(49.14㎡)가 183,000,000원에 거래되었고, 평당 약 1,236만원으로 계산됩니다. 이를 본건 면적(19.37평)에 적용하면 약 239,000,000원 수준입니다.

그린타운(41.76㎡)이 180,000,000원에 거래되었고, 평당 약 1,428만원으로 계산됩니다. 이를 본건 면적(19.37평)에 적용하면 약 276,000,000원 수준입니다.

그러나 본건은 건축년도가 2012년으로 비교적 오래되었으며, 감정가(250,000,000원)가 시세 대비 높은 편입니다. 또한, 복잡한 토지 이용 제한과 건물 명칭 불일치 등의 리스크를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 투자 가치는 감정가보다는 낮은 수준에서 형성될 가능성이 높습니다. 보수적인 관점에서 시세 대비 적정가를 산정하면, 본건의 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 상황을 기반으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 현장 조사, 권리 분석의 최종 확인, 입찰 참여 경쟁률 등 다양한 요인에 의해 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.