나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50690 [2] 경기도 광주시 도척면 진우리 260-12 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정 · 평가일 2025.01.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 도척면 진우리 소재 '옛진말저수지' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 주택, 농경지, 임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 지방도변에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통여건은 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 토지로서, 현황 도로임.
기호(2),(3) : 부정형 토지로서, 제방 및 일부 저수지포락지 상태임.
기호(4) : 사다리형의 토지로서, 건축물 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 현황 도로로서, 남측 도로와 연계됨.
기호(2),(3) : 북동측으로 폭 4m 내외의 포장도로와 접함.
기호(4) : 남서측의 폭 4m 내외의 포장도로(기호(1)토지)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(4)
계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>


기호(2),(3)
계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(소하천부지 인접토지는 하천과 하천관리팀에 별도 확인요)<소하천정비법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

기호(3) 토지 지상에 소유자미상의 구조물이 소재하나, 규모 등으로 볼 때 토지가격에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨(별지 사진용지 참조).

공부와의 차이

기호(2),(3) 토지는 공부상 지목이 '전','답'이나, 현황 ""제방 및 일부 저수지 포락지"" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5)건물
- 일반철골구조 경사판넬지붕 1층 건물로서,
벽체 : 칼라피복철판잇기,
창호 : 하이새시 창호,
높이 : 약8.7m임.

이용상태

건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각
2,3번 모두 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
공부상 2번은 '전', 3번은 '답'이나 현황 상 "제방 빛 일부 저수지 포락지" 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경50690 (2)

* 소재지: 경기도 광주시 도척면 진우리 260-12

* 토지 면적: 355.00㎡ (약 107.4평)

* 용도: 답 (현황: 제방 및 일부 저수지 포락지)

* 감정가: 37,155,000원

* 매각 대상: 토지 매각 (토지 355㎡)

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 광OOOOOO

* 총 등기부 채권액: 956,828,381원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 광주시 도척면 진우리 소재 '옛진말저수지' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 중소규모 공장, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

차량 접근이 가능하며, 인근 지방도변에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 기호(1) 토지는 남측 도로와 연계된 현황 도로로 이용되고 있습니다.

* 기호(2),(3) 토지는 북동측으로 폭 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 기호(4) 토지는 남서측 폭 4m 내외의 포장도로(기호(1) 토지)에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건의 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 용도지역 및 제한구역에 속해 있습니다. 특히, 기호(2),(3) 토지는 소하천구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 8월 16일 접수된 광남새마을금고의 근저당권(을3)이며, 매각으로 인해 해당 권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 총 등기부 채권액은 956,828,381원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

중소규모 공장, 농경지, 주택 등이 혼재된 지역으로, 상권 형성은 미미하며 개발 잠재력 또한 제한적일 수 있습니다. '옛진말저수지' 인근의 자연환경을 이용한 시설 입지는 고려해볼 수 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 버스정류장이 있으나, 대중교통 이용 및 생활 편의시설 접근성은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

4.3. 주변 환경 및 혐오시설

본 물건은 경기도 광주시 도척면 진우리 260-12에 소재하며, 주변 지역은 농경지와 임야, 주택, 소규모 공장이 혼재된 환경입니다.

경기도 광주시 도척면 일대는 자연보전권역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 엄격한 편입니다. 본 물건지 인근에 대규모 산업단지나 특정 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 일부 소규모 공장이나 축사 등이 산재해 있을 수 있으며, 저수지 인근이라는 점은 친환경적 이미지를 줄 수 있으나 수질 관리 구역 지정 여부는 추가 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 2, 3번 토지(공부상 전, 답)는 현황상 제방 및 저수지 포락지로 이용 중입니다. 매각기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 반환이 불가합니다.

* 원상회복명령 가능성: 현재의 제방 및 저수지 포락지 상태로 인해 향후 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

* 공부상 지목과 현황의 차이: 토지의 실제 이용 상태와 공부상 지목이 달라 취득 후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 개발 제한: 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등에 속해 있어 건축 행위 및 개발에 엄격한 규제가 적용될 수 있습니다.

5.2. 물건 자체의 특이사항

* 일부 토지 이용: 기호(1) 토지는 현황 도로로 이용 중이며, 기호(2),(3) 토지는 제방 및 저수지 포락지로서 활용 가치가 제한적입니다.

* 소유자 미상 구조물: 기호(3) 토지 지상에 소유자 미상의 구조물이 존재하나, 토지가격에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 도척면 진우리의 토지로서, '옛진말저수지' 인근에 위치합니다. 토지의 일부가 현황 도로, 제방 및 저수지 포락지로 이용되고 있어 공부상 지목과 현황이 상이하며, 이에 따른 농지취득자격증명 제출 의무 및 원상회복 가능성 등 법적, 행정적 리스크를 수반합니다. 또한, 자연보전권역 등 다양한 개발 제한 구역에 해당하여 향후 활용 방안에 대한 심층적인 검토가 필요합니다. 주변 환경은 농경지와 소규모 공장이 혼재되어 있어 현재로서는 높은 투자 가치를 기대하기는 어렵습니다.

7. 투자 포인트

* 장기적인 수도권 개발에 따른 지가 상승 기대: 경기도 광주시는 수도권에 인접하여 장기적인 개발 가능성이 있습니다.

* 계획관리지역 지정: 향후 개발 시 용도 변경 등의 가능성이 열려 있는 계획관리지역에 해당합니다.

* 저렴한 감정가: 현재 감정가가 37,155,000원으로, 주변 시세와 비교하여 시세 대비 저평가되었다면 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 정보가 필요합니다. 정확한 시세 조사를 통해 인근 유사 토지 거래 사례를 분석하고, 현장 방문을 통해 물건의 실제 이용 가치, 잠재적 개발 가능성, 그리고 법적 규제 사항 등을 종합적으로 평가해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 제출, 원상회복 명령 가능성, 그리고 다양한 개발 제한 조건을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 채권 총액이 감정가보다 월등히 높아 유찰 가능성을 염두에 두고 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.