나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51756 [2] 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 1층씨1-0081호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 ""하남풍산역"" 북동측 인근 ""현대지식산업센터한강미사"" 건물 내에 위치하며 주위는 단독주택, 상가주택, 공동주택, 근린생활시설, 지식산업센터, 대규모 아파트 단지 및 학교, 공원 등 공공시설 등이 밀집해 있는 지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층/지상10층 건물 중 제1층 제씨1-0079호 외 1개호로서,
(사용승인일: 2019.09.20)
외벽: 커튼월 및 일부 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감 등,
내벽: 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감 등,
바닥: 바닥타일 마감 등,
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 집합건출물대장(전유부,갑)상 공장(지원시설-근린생활시설)로 등록되어 있으나 현장조사일 현재 ""공실"" 상태임.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, CCTV, 스프링쿨러, 화재탐지설비, 소방설비, 방송설비, 통신설비, 천장매립형 시스템 냉난방설비, 도시가스, 에스컬레이터, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 부정형의 토지로서 현장조사일 현재 ""공업용·상업용·주거용"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 노폭 약 38m, 남서측으로 노폭 약 24m, 남동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사4유치원]), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호), 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호), 중점경관관리구역(2016-10-06)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

공부상 '공장'임, 현장조사당시 '공실'상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2025타경51756 (2)

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 1층 씨1-0081호

용도: 근린상가 (집합건축물대장 전유부상)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 473,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.50㎡ (약 3.48평)

토지지분: 11.50㎡ (약 3.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.10㎡ (약 13.34평)

건물지분: 44.10㎡ (약 13.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축물대장상 주요 용도: 공장 (전체 건물 기준)

전유부상 용도: 공장 (지원시설-근린생활시설)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

총 층수: 지하 3층 / 지상 10층 (본건: 지상 1층)

사용승인일: 2019년 09월 20일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 "하남풍산역" 북동측 인근 "현대지식산업센터한강미사" 건물 내에 위치합니다.

주변은 단독주택, 상가주택, 공동주택, 근린생활시설, 지식산업센터, 대규모 아파트 단지 및 학교, 공원 등 다양한 시설이 밀집한 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 하남풍산역이 가까워 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

하남풍산역에서 북동측 방향으로 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 북동측으로 노폭 약 38m, 남서측으로 노폭 약 24m, 남동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

* 국민은행 근저당 (2022.09.30.) - 말소기준권리

* 현대지식산업센터한강미사1차관리단 가압류 (2023.12.21.)

* 유에이치케이제칠차유동화전문 임의경매 (2025.03.11.)

* 하남시 압류 (2025.06.23.)

* 소유권이전 1번 신탁등기말소 (2020.01.30.)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수 주의사항 (임차인 등)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 금액이 미상이라도 잠재적 점유 발생 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본 물건은 현대지식산업센터한강미사라는 대규모 지식산업센터 내에 위치한 구분상가(근린생활시설)입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2019년 사용승인을 받아 비교적 신축에 해당합니다.

4.2. 주변 상권 특성

본 건이 속한 지역은 주거단지(아파트, 주택), 근린생활시설, 다른 지식산업센터 등이 혼재된 복합 상권입니다.

특히 대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 배후 수요가 존재합니다.

4.3. 유동인구 및 상권 활성화 가능성

하남풍산역 인근 및 아파트 단지와 인접하여 기본적인 유동인구는 확보될 수 있는 입지입니다.

다만, 현재 '공실' 상태인 점은 상권 활성화에 다소 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 경쟁력 있는 임대 조건 및 마케팅 전략이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 학교, 공원 등 공공시설이 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통시설

지하철 5호선 하남풍산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 내 주차장(총 840대 수용 규모)이 구비되어 있어 자가 차량 이용 시에도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용의 차이

건축물대장 표제부상 건물 주요 용도는 '공장'으로 되어 있으나, 본건 구분건물(전유부)은 '공장(지원시설-근린생활시설)'로 등록되어 있습니다. 이는 합법적인 상가 용도로 사용될 수 있으나, 건물 전체의 건축법상 용도와 실제 이용 용도 간의 잠재적 불일치 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.2. 공실 상태

현장 조사 당시 본 건은 '공실' 상태였습니다. 이는 임차인 모집의 어려움이나 공실 기간 장기화로 인한 수익성 저하 가능성을 내포합니다.

6.3. 불명확한 임대차 관계

임대차 관계가 미상이며 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰 후에도 기존 점유자가 있을 경우 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액(근저당, 가압류, 임의경매 등)이 감정가를 초과하는 금액들이 있어, 입찰 경쟁 시 높은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 장점

하남풍산역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 신규 개발 지역으로서의 미래 가치를 기대할 수 있습니다.

7.2. 신축 건물의 이점

2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 시설 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 낮고 깔끔한 환경을 제공합니다.

7.3. 복합 상권의 잠재력

아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 밀집해 있어 잠재적 고객층이 넓고, 향후 상권 활성화 시 높은 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시의 역세권에 위치한 신축 지식산업센터 내 상가로, 입지적 잠재력과 편리한 교통을 갖추고 있습니다. 주변의 복합적인 상권 구성은 긍정적인 요소입니다.

그러나 공부상 용도와의 차이, 현재 공실 상태, 불확실한 임대차 관계 등은 주의 깊게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 높은 채권 총액 또한 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 공실 해소를 위한 구체적인 임대 전략 수립과 함께, 리스크 요인을 충분히 감안한 합리적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없으므로, 이를 제외한 입찰가 산정이 가능합니다.

현재 공실 상태이며, 공부상 용도와 실제 이용 용도 간의 잠재적 차이, 높은 채권 총액 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 473,000,000원의 75% 수준을 기준으로, 주변 시세 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 354,750,000원 내외로 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

(예상 입찰가: 약 354,750,000원)

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