나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경316 [2] 강원특별자치도 홍천군 서면 반곡리 산89-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 서면 반곡리 소재 ‘반곡초등학교’ 남동측 및 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 전,답 등의 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리 내에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 양호합니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1~4 : 완급경사지내 사다리형의 토지로, 자연림 상태입니다. 일련번호 5~7,11 : 급경사지내 부정형의 토지로, 자연림 상태입니다. 일련번호 8~10 : 완급경사지내 부정형의 토지로, 자연림 상태입니다. 일련번호 12~14 : 완경사지내 사다리형의 토지로, 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호 1~6, 9~11 : 맹지입니다. 일련번호 7 : 본건 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다. 일련번호 8 : 본건 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다. 일련번호 12~14 : 본건 북측으로 비포장농로를 통해 진출입가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1~4 : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법> 일련번호 5 : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법> 일련번호 6 : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법> 일련번호 7 : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(30m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(50m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(70m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법> 일련번호 8 : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(30m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(50m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(70m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법> 일련번호 9 : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 7 위지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 소유자 미상의 수목(복숭아나무)가 소재하여 제시외 물건으로 감정평가하였으며, 그 외 본건 토지 위지상에 자생하는 수목은 경제적가치가 미미한 것으로 판단되어 거래관행에 따라 토지(산지)에 포함 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. 본건 일련번호 7,8 일부에 후첨 ‘사진용지’와 같이 이동식컨테이너 등이 소재하나 이동 및 철거가 용이하여 별도의 감정평가를 하지 않았으며, 이에 구애없이 토지를 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. 본건 토지 위 지상에 소재하는 그 외 경제적 가치가 미미한 제시목록 외의 물건 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 등은 귀 제시목록 및 공부에 의거하였습니다. 본건은 지적 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. 본건 일련번호 10,11은 2인의 공유 중 신유식의 지분(4분의 2 전부)만의 감정평가로서, 소유지분에 대한 위치확인이 곤란하여 전체를 기준으로 감정평가하였으며, 지분비율에 의하여 면적사정하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. 본건 토지 일련번호 7,12~14는 각각 과거 산지전용허가(일련번호 7 : 농가주택신축 등)(일련번호 12~14 : 산림소득작물 등)를 득하였으나, 기준시점현재 홍천군청을 통해 허가기간이 만료되었으며, 허가권 또한 소멸된 상태로 확인되어 허가기간만료에 따른 원상복구공사 대상 토지로 복구공사가 완료된 상태임을 확인받아 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. 본건 일련번호 6,7 위지상 일부에 후첨 ‘사진용지’와 같이 수로관 등이 매설되어 있는 상태로 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. 본건 토지 일부는 급경사 및 수풀이 우거져 있는 등 물리적 사유로 인해 분묘 등의 지표전수조사가 어려우니, 추후 분묘기지권으로 인한 감액 등을 고려하여 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 본건 홍천군청을 통해 과거 산지전용허가(산림소득작물 등)를 득하였으나 허가기간 만료 및 허가권 소멸된 상태이며, 허가기간만료에 따른 원상복구공사가 완료된 상태임을 확인받아 평가됨.
- 본건 북측으로 비포장도로를 통해 출입가능함
- 본건 분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 고유정보

1.1. 1.사건번호

춘천지방법원 2025타경316 (2)

1.1. 2.소재지

강원특별자치도 홍천군 서면 반곡리 산89-3

1.1. 3.용도

임야

1.1. 4.감정가

228,905,000원

1.1. 5.면적

토지면적: 14611.00㎡ (약 4418.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 6.매각대상

토지매각

1.1. 7.경매구분

부동산임의경매

1.1. 8.채권자

춘천시산림조합 (춘OOOOOO)

1.1. 9.특이사항

분묘기지권, 공동담보

1.1. 10.주의사항

* 일괄매각.

* 본건은 과거 산지전용허가(산림소득작물 등)를 득하였으나, 허가 기간 만료 및 허가권 소멸 상태로 원상복구공사가 완료되었음을 확인받아 평가됨.

* 본건 북측으로 비포장도로를 통해 출입 가능함.

* 본건 분묘 소재 여부는 별도 확인 요망 (분묘 소재 시 분묘기지권 성립 여지 있음).

1.2. 등기부요약

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 1973-08-30, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 신유식

* 등기구분: 을7, 접수일자: 2013-06-11, 권리종류: 근저당권, 권리자: 춘천시산림조합, 권리금액: 238,000,000원

* 등기구분: 을8, 접수일자: 2013-06-11, 권리종류: 지상권설정, 권리자: 춘천시산림조합

* 등기구분: 을9, 접수일자: 2018-02-07, 권리종류: 근저당권, 권리자: 춘천시산림조합, 권리금액: 104,000,000원

* 등기구분: 을10, 접수일자: 2020-04-16, 권리종류: 근저당권, 권리자: 춘천시산림조합, 권리금액: 72,000,000원

* 등기구분: 을11, 접수일자: 2021-07-22, 권리종류: 근저당권, 권리자: 춘천시산림조합, 권리금액: 120,000,000원

* 등기구분: 을12, 접수일자: 2022-06-27, 권리종류: 근저당권, 권리자: 춘천시산림조합, 권리금액: 240,000,000원

* 등기구분: 을13, 접수일자: 2023-06-30, 권리종류: 근저당권 공동담보목록, 권리자: 춘천시산림조합, 권리금액: 27,600,000원

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2024-09-12, 권리종류: 가압류, 권리자: 농협은행주식회사, 권리금액: 33,879,470원

* 등기구분: 갑7, 접수일자: 2024-09-13, 권리종류: 가압류, 권리자: 농림수산업자신용보증기금, 권리금액: 191,983,666원

* 등기구분: 갑7-1, 접수일자: 2024-09-13, 권리종류: 7번가압류경정, 권리자: 농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동

* 등기구분: 갑8, 접수일자: 2025-01-07, 권리종류: 압류, 권리자: 홍천세무서장

* 등기구분: 갑9, 접수일자: 2025-03-06, 권리종류: 임의경매, 권리자: 춘천시산림조합

* 등기구분: 갑10, 접수일자: 2025-06-02, 권리종류: 압류, 권리자: 홍천군

* 총 채권액: 1,027,463,136원

1.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 강원특별자치도 홍천군 서면 반곡리 소재 ‘반곡초등학교’ 남동측 및 남서측 근거리에 위치함.

* 주위는 단독주택, 전, 답 등의 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리 내 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

2.3. 형태 및 이용상태

* 본건 토지는 일련번호별로 완급경사지 또는 급경사지에 위치하며, 사다리형 또는 부정형의 토지로 자연림 상태임.

2.4. 인접 도로상태

* 일부 일련번호(1~6, 9~11)는 맹지임.

* 일련번호 7, 8은 본건 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.

* 일련번호 12~14는 본건 북측으로 비포장농로를 통해 진출입 가능함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지 전반은 농림지역, 임업용산지이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

* 구체적인 가축사육제한구역 범위는 일련번호별로 상이하게 지정되어 있음 (돼지, 개, 닭, 오리, 양, 사슴, 소, 말 등).

* 임업용산지로서 산림자원의 조성 및 관리, 임업 생산 기능 증진을 목적으로 지정되었으며, 특정 행위 제한이 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 본건에는 춘천시산림조합의 다수의 근저당권, 농협은행주식회사 및 농림수산업자신용보증기금의 가압류, 홍천세무서장 및 홍천군의 압류, 그리고 춘천시산림조합의 임의경매개시결정 등 다수의 권리가 설정되어 있음.

* 매각으로 인해 위 권리들은 대부분 소멸될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 지상권이 설정되어 있으나, 이는 매각으로 소멸 대상임.

3.2. 인수되는 권리

* 인수되는 권리(보증금 등)는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 본건은 홍천군 서면 반곡리의 임야 지역으로, 농림지역에 속해 있어 개발보다는 농업, 임업 활동에 적합한 지역임.

* 주변에 반곡초등학교가 위치하며, 일부 지역은 전원주택지 또는 세컨하우스 부지로 개발되거나 캠핑장, 카라반 등으로 활용될 수 있는 잠재력이 있음.

* 홍천강이 인근을 흐르며, 캠핑 및 레저 활동이 가능한 지역임.

4.2. 혐오시설 유무

* 현재 제공된 정보 및 검색 결과로는 본건 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 산업 폐기물 관련 시설 등)에 대한 명확한 언급이나 정보는 확인되지 않음.

* 다만, 과거 홍천친환경에너지타운 조성 이전에는 소매곡리 마을 외곽에 환경기초시설이 밀집하여 악취 민원이 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 파악되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

* 반곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 접근성이 있음.

* 일부 지역은 면사무소, 우체국, 농협마트, 보건소 등의 생활 편의시설로부터 약 2.4km 이내에 위치할 수 있음 (단, 이는 택지 개발 지역 기준일 수 있음).

* 홍천강 주변으로 캠핑장, 유원지 등 레저 및 휴양 시설이 다수 분포함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

* 본건 토지 내 분묘 소재 여부가 불분명하며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 가능성이 있어 권리 관계 및 토지 활용에 영향을 미칠 수 있음.

6.2. 토지 형상 및 접근성

* 토지가 급경사지 및 완경사지로 이루어져 있어 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 일부 필지는 맹지이며, 다른 필지는 비포장도로나 폭 3m 내외의 도로에 접하여 접근성이 제한적일 수 있음.

6.3. 산지 관리 규제

* 본건은 임업용산지이므로 산지관리법 및 관련 법규에 따른 개발 행위 제한이 있음.

* 과거 산지전용허가가 있었으나 기간 만료 및 소멸되었고, 원상복구 공사가 완료된 상태임.

6.4. 지적 경계 불분명

* 지적 경계가 다소 불분명할 수 있어, 정확한 확인을 위해서는 측량이 필요할 수 있음.

6.5. 기타 사항

* 일련번호 7 위에는 소유자 미상의 수목(복숭아나무)이 소재하며, 이동식 컨테이너 등도 소재하나 별도 감정평가 되지 않았음.

* 수로관 매설 등 지장물이 존재할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 강원도 홍천군 서면 반곡리에 위치한 14,611.00㎡ (약 4418.4평) 규모의 임야로, 감정가는 228,905,000원입니다. 주위 환경은 보통이며, 차량 접근 및 근거리 교통망은 양호한 편입니다. 그러나 토지는 대부분 경사지로 이루어져 있고 일부 맹지 및 비포장도로 접면, 그리고 분묘기지권 성립 가능성 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 또한 임업용산지로서 산지관리법상의 행위 제한을 받습니다. 과거 산지전용허가 후 복구 완료된 상태이며, 정확한 지적 경계 확인이 필요할 수 있습니다. 주변에 홍천강이 있고 캠핑 및 레저 시설이 분포하여 관광자원으로서의 잠재력은 있으나, 농림지역 내 임야로서 개발 방향은 제한적입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 임야로, 장기적인 관점에서 산림 경영 또는 관련 시설(예: 자연휴양림 일부, 소규모 농장 등) 개발 가능성을 고려할 수 있음.

* 홍천강 인접 지역으로, 캠핑, 레저 등 관광 관련 시설 개발 잠재력이 있음 (단, 관련 법규 및 규제 확인 필수).

* 상대적으로 넓은 면적으로 인해 향후 토지 이용 계획에 따라 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 228,905,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 권리 관계, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확하나, 분묘기지권 및 토지 형상, 접근성 등의 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 본 보고서에서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 이는 입찰자의 추가적인 조사와 시장 분석을 통해 결정되어야 합니다. 다만, 감정가를 기준으로 보수적인 접근 시, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.