나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50939 [4] 강원특별자치도 양구군 국토정중앙면 가오작리 251 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양구군 국토정중앙면 가오작리 소재 '가오작1리 마을회관' 북동측 근거리에 소재하는 토지로서, 주위는 농경지 및 임야 등으로 이루어진 지역 으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가능하며, 제반 교통상황은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

공히 부정형 완경사지로서, 임야화된 휴경지임.

인접 도로상태

공히 지적도 상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-09-19)(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제 한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 영농 여건불리농지.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지적도상 맹지임
- 본건 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
- 본건 공부상 "전"이나 현황 임야화된 휴경지로 분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 춘천지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 2025타경50939 (4)입니다.

소재지는 강원특별자치도 양구군 국토정중앙면 가오작리 251입니다.

토지의 용도는 공부상 '전'으로 등재되어 있으나, 현황은 임야화된 휴경지 상태입니다.

토지 면적은 3289.00㎡ (약 995.03평)이며, 건물 면적은 0.00㎡로 매각 대상은 토지 전체입니다.

본건의 감정가는 52,624,000원입니다.

경매 신청 채권자는 성남수정새마을금고입니다.

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 양구군 국토정중앙면 가오작리 소재 '가오작1리 마을회관' 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지 및 임야 등으로 이루어진 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황 측면에서는 본건까지 차량 접근이 불가능하여, 제반 교통상황은 불편한 것으로 파악됩니다.

인접 도로 상태는 지적도상 맹지에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2014년 3월 19일 접수된 성남수정새마을금고의 근저당권 (을7, 채권액 130,000,000원)입니다.

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

임차인 현황으로는 인수되는 임차인이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주로 농경지와 임야로 구성된 농촌 지역에 위치하여 상업 활동보다는 농업 및 자연 친화적인 특성을 강하게 띱니다.

토지 이용 현황은 공부상 '전'으로 등록되어 있으나, 실제로는 임야화된 휴경지 상태로 확인됩니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한), 공장설립제한지역, 그리고 영농여건불리농지로 지정되어 있어, 토지 이용에 있어 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

인근 시설로는 '가오작1리 마을회관'이 북동측 근거리에 소재하고 있습니다.

주변은 농경지와 임야가 넓게 분포하고 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

맹지: 본건은 지적도상 도로에 접하고 있지 않아 차량 접근이 매우 어렵고, 토지 이용에 심각한 제약이 따릅니다.

농지취득자격증명 필요: 공부상 '전' 용도이므로, 토지 취득 시 반드시 해당 시군구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 이를 이행하지 않을 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

현황과 공부상 불일치: 공부상 '전'이나 실제 현황은 임야화된 휴경지이므로, 토지의 실제 이용 가능성 및 개발 가치를 면밀히 파악해야 합니다.

분묘 존재 가능성: 현황 임야화된 휴경지이므로 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있어 추가적인 확인 및 권리 관계 분석이 필요합니다.

교통 불편: 차량 접근이 불가능하여 물류 이동 및 일상생활에서 큰 불편이 예상됩니다.

개발 제한: 가축사육제한구역 및 공장설립제한지역으로 지정되어 있어, 토지 이용에 있어 해당 규제를 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강원도 양구군의 농촌 지역에 위치한 토지로서, 맹지라는 치명적인 약점과 함께 농지취득자격증명 발급, 현황 임야화, 분묘 존재 가능성 등 다수의 복합적인 확인 사항 및 잠재적 위험 요소를 안고 있습니다. 교통 접근성 또한 매우 열악하여, 일반적인 토지 투자 관점에서는 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

농지법 등 관련 법규 충족 및 현황 토지 상태에 대한 명확한 파악이 선행된다면, 농업적 목적 또는 장기적인 관점에서 저평가된 가치를 기대할 수 있습니다.

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무 불이행으로 인한 권리 관계는 대부분 정리될 예정입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 맹지, 농지법상의 제약, 현황 불일치, 분묘 가능성, 열악한 교통 접근성 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서, 이러한 제반 상황을 충분히 고려하고, 추가 확인에 소요되는 시간과 비용, 그리고 향후 토지 이용 계획 등을 종합적으로 검토하여 감정평가액(52,624,000원) 대비 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 인수 보증금은 존재하지 않으므로, 이를 제외한 리스크 프리미엄을 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.