나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50939 [3] 강원특별자치도 양구군 국토정중앙면 가오작리 248 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양구군 국토정중앙면 가오작리 소재 '가오작1리 마을회관' 북동측 근거리에 소재하는 토지로서, 주위는 농경지 및 임야 등으로 이루어진 지역 으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가능하며, 제반 교통상황은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

공히 부정형 완경사지로서, 임야화된 휴경지임.

인접 도로상태

공히 지적도 상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-09-19)(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제 한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 영농 여건불리농지.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지적도상 맹지임
- 본건 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
- 본건 공부상 "전"이나 현황 임야화된 휴경지로 분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50939 (3)

소재지: 강원특별자치도 양구군 국토정중앙면 가오작리 248

용도: 전

감정가: 6,919,000원

토지면적: 407.00㎡ (약 123.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성남수정새마을금고 (을5, 을6, 갑5 등기사항 참조)

1.2. 입지조건

주위환경: 본건은 강원특별자치도 양구군 국토정중앙면 가오작리 소재 '가오작1리 마을회관' 북동측 근거리에 소재하며, 주위는 농경지 및 임야 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 제반 교통상황은 불편합니다.

인접도로상태: 본건 토지는 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한 지역), 공장설립제한지역, 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

등기부요약:

* 갑3 (2011-10-04): 소유권이전 (남승희)

* 을5 (2014-03-19): 근저당권 (성남수정새마을금고, 130,000,000원) - 말소기준권리

* 을6 (2014-03-19): 지상권설정 (성남수정새마을금고) - 말소

* 갑4 (2023-10-26): 소유권이전 (정광모, 매매)

* 갑5 (2025-10-13): 임의경매 (성남수정새마을금고, 115,642,450원) - 춘천지방법원 2025타경50939

등기부채권 총액: 130,000,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재까지 파악된 임차인은 없습니다.

1.4. 상권분석

본건은 강원특별자치도 양구군 국토정중앙면 가오작리 소재지로, 주위는 농경지 및 임야 등으로 이루어진 농촌 지역입니다. 따라서 상업 활동이 활발한 일반 상권과는 거리가 멀며, 주변의 농업 및 임업 관련 활동만이 주를 이룰 것으로 판단됩니다. 양구군의 경우, 국토정중앙이라는 지리적 특성을 활용한 관광(국토정중앙천문대, 양구명품관 등)이 일부 있으나, 이는 본건 소재지와는 직접적인 관련이 적습니다.

1.5. 생활정보

본건은 '가오작1리 마을회관' 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있습니다. 차량 접근이 어려운 점을 감안할 때, 인근의 기본적인 편의시설 이용 또한 불편할 것으로 예상됩니다. 양구군 전체적으로는 깨끗한 자연환경을 바탕으로 한 관광 및 농특산물 관련 시설(양구명품관, 박수근미술관 등)이 있으나, 본건의 직접적인 생활 편의시설 접근성은 매우 낮습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 맹지: 본건은 지적도상 맹지이므로, 건축 등 토지 활용 시 건축법상 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 본건은 공부상 "전"으로 농지법에 따라 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 매수 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 농지취득자격증명 발급 절차 및 요건에 대한 확인이 필수적입니다.

* 현황 토지 이용: 공부상 "전"이나 현황은 임야화된 휴경지로 이용되고 있습니다. 이는 실제 이용 상태와 공부상 현황이 달라, 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

* 분묘 소재 가능성: 현황 임야화된 휴경지이며, 분묘가 소재할 가능성이 있어 별도 확인이 필요합니다. 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치하고 20년간 평온, 공연하게 점유하면 시효로 취득하는 권리로, 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위 내에서 토지 사용권을 인정받을 수 있습니다.

* 개발 제한: 본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 영농여건불리농지로 지정되어 있어, 향후 개발이나 이용에 있어 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

* 접근성: 차량 접근이 불가하여 현장 방문 및 물건 관리, 활용에 제약이 따릅니다.

1.7. 종합 의견

본건은 강원도 양구군 국토정중앙면 가오작리에 위치한 토지(전)로, 감정가는 6,919,000원입니다. 토지 면적은 407㎡이며, 매각 대상은 토지입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 외에 소멸될 권리들이 다수 있어 경매 절차상 문제는 없어 보입니다.

하지만, 본건은 지적도상 맹지이며 차량 접근이 불가능한 곳으로, 이용 가치가 매우 제한적입니다. 또한, 공부상 '전'이나 현황 임야화된 휴경지이며, 분묘가 존재할 경우 분묘기지권 성립 가능성 등 잠재적 리스크가 존재합니다. 무엇보다 농지 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있다는 점을 각별히 유의해야 합니다. 계획관리지역이나 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에도 제약이 따릅니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 현재 상태로는 일반적인 투자 대상으로서 매력이 낮습니다. 다만, 다음과 같은 특정 목적을 가진 투자자에게 고려될 수 있습니다.

* 인접 토지 소유주: 맹지인 본건을 취득함으로써 인접 토지의 이용 가치를 높이거나, 도로와의 연결성을 확보하려는 목적을 가진 경우.

* 분묘 관련 처리 목적: 만약 분묘가 소재하고 있다면, 이를 합법적으로 이장하거나 관리하고자 하는 목적을 가진 경우. (단, 분묘기지권 성립 여부 및 처리 비용 확인 필수)

* 장기적 가치 상승 기대: 매우 낮은 감정가와 현재 이용 제한 등을 감안할 때, 향후 지역 개발이나 토지 이용 규제 완화 등 장기적인 가치 상승을 기대하는 투기적 관점. (매우 높은 위험 수반)

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 6,919,000원입니다. 인수해야 할 보증금(임차인 관련)은 0원입니다.

입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필요합니다.

* 인근 유사 토지 실거래가 및 공시지가 조사.

* 맹지 상태에서의 건축 가능성 및 인허가 절차, 관련 비용 분석.

* 분묘 존재 여부 및 분묘기지권 성립 시 예상되는 법률적/금전적 부담 분석.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 행정 절차 소요 시간 및 비용.

* 양구군 국토정중앙면 가오작리 지역의 장기적인 개발 전망 및 수요 분석.

위와 같은 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이하에서의 신중한 접근이 권장됩니다. 정확한 예상 입찰가 제시를 위해서는 현장 답사 및 관련 전문가(부동산 컨설턴트, 변호사 등)와의 심층 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.