나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7344 [12] 경기도 화성시 진안동 180-3 3층306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대명 · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 2층 201호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 2층 202호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 2층 203호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 2층 204호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 2층 205호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 2층 206호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 3층 301호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 3층 302호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 3층 303호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 3층 304호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호11) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 3층 305호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호12) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 3층 306호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호13) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 4층 401호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호14) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 4층 402호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 4층 403호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 4층 404호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 4층 405호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호18) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 5층 501호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호19) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 5층 502호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호20) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 5층 503호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호1) 도시형생활주택(다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호2) 도시형생활주택(다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호3) 도시형생활주택(다세대주택(방, 거실 및 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호4) 도시형생활주택(다세대주택(방, 거실 및 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호5) 도시형생활주택(다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호6) 도시형생활주택(다세대주택(방, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호7) 도시형생활주택(다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호8) 도시형생활주택(다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호9) 도시형생활주택(다세대주택(방, 거실 및 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호10) 도시형생활주택(다세대주택(방, 거실 및 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호11) 도시형생활주택(다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호12) 도시형생활주택(다세대주택(방, 거실 및 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호13) 도시형생활주택(다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호14) 도시형생활주택(다세대주택(방, 주방, 욕실, 현관 등))으로 이용중임.

기호15) 도시형생활주택(다세대주택(방, 주방, 욕실, 현관 등))으로 이용중임.

기호16) 도시형생활주택(다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호17) 도시형생활주택(다세대주택(방, 거실 및 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호18) 도시형생활주택(다세대주택(방, 거실및주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호19) 도시형생활주택(다세대주택(방, 주방, 욕실, 현관 등))으로 이용중임.

기호20) 도시형생활주택(다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

설비내역

기호1) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호2) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호3) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호4) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호5) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호6) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호7) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호8) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호9) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호10) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호11) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호12) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호13) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호14) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호15) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호16) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호17) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호18) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호19) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호20) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건 기호20)은 건축물현황도상 내부계단이 도식되어 있고, 외관 관찰상 제시외건물(다락 추정)이 소재하는 것으로 보이는바, 이를 포함하여 평가하였으니, 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 정보: 수원지방법원 2024타경7344 (12)

* 소재지 및 건물 정보: 경기도 화성시 진안동 180-3, 3층 306호, 도시형생활주택

* 면적 정보:

* 토지면적: 14.77㎡ (약 4.47평)

* 토지지분: 14.765㎡ (약 4.47평)

* 건물면적: 17.73㎡ (약 5.36평)

* 건물지분: 17.73㎡ (약 5.36평)

* 감정가 및 매각 조건:

* 감정가: 91,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 2.1. 주변 환경:

* 본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 2.2. 교통 상황:

* 본건 건물까지 차량 접근이 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됨.

* 2.3. 건축 구조 및 이용 상태:

* 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물임.

* 본건은 3층 306호이며, 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중임.

* 내부 구조는 방, 거실 및 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성됨.

* 외벽은 치장벽돌 및 석재마감, 내벽은 벽지도배 및 타일마감, 창호는 샷시 창호임.

* 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

* 2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 토지 형상은 인접지 대비 평탄한 사다리형이며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 건물 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 성장관리권역에 해당함.

3. 권리분석

* 3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리:

* 말소기준권리는 2014년 8월 11일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을1)임.

* 매각으로 인해 근저당권, 소유권 이전 등기, 주택임차권, 임의경매개시결정, 압류 등 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

* 3.2. 인수되는 권리:

* 감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 해당 권리는 없는 것으로 보임.

* 3.3. 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 89,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-29

* 확정일자: 2022-07-29

* 배당신고일자: 2023-11-20

* 대항력: 없음.

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수될 수 있으나, 배당표상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 인수될 보증금은 없는 것으로 보임. (주의: 배당 상황에 따라 달라질 수 있으므로 최종 확인 필요)

* 3.4. 등기부 요약 (주요 사항):

* 집합건물 등기부에는 소유권 이전, 근저당, 주택임차권, 임의경매개시결정, 압류 등의 내용이 기재되어 있으며, 대부분 말소될 예정임.

* 총 등기부채권 금액은 113,300,000원으로 기재됨.

4. 상권분석

* 본건은 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택 밀집 지역에 속함.

* 주변에 진안중학교 및 각종 주택 단지가 있어 주거 배후 수요는 일정 부분 확보될 것으로 예상됨.

* 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어짐.

* 전반적인 상권은 주거 중심의 안정적인 상권으로 평가됨.

5. 생활정보

* 주변에는 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 다양한 형태의 주거 환경을 갖추고 있음.

* 진안중학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있음.

* 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 통한 주요 도심 접근성도 양호한 편임.

* 주변 편의시설 이용은 근린생활시설을 통해 가능하며, 대형마트 등은 차량 이동이 필요할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 실제 시장 시세의 괴리 가능성: 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 본 건물의 감정가(91,000,000원)와 동일한 가격에 거래된 사례(35.76㎡)가 있으며, 이는 본 건물의 면적(17.73㎡) 대비 상대적으로 높은 감정가격을 시사함.

* 토지이용계획상 제한사항: 비행안전구역, 성장관리권역 등 일부 법규상 제한이 존재함.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건과 달리 일반적인 권리 분석 외에 추가적인 검토가 필요할 수 있음.

* 임차인의 보증금: 임차인 박 의 보증금 89,000,000원은 감정가와 유사한 금액이나, 대항력이 없어 배당 여부에 따라 낙찰자가 예상치 못한 부담을 떠안을 가능성도 배제할 수는 없음 (단, 현재 권리분석상으로는 소멸 예정).

7. 투자 포인트

* 도시형생활주택으로서 소형 면적은 1인 가구나 신혼부부 등에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있음.

* 지속적인 개발이 이루어지고 있는 화성시 진안동 지역의 미래 가치 상승 가능성.

* 주변 시세 대비 저평가될 경우, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력 보유.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 적어 비교적 안전하게 투자할 수 있는 구조 (다만, 배당 여부 최종 확인 필요).

8. 종합 의견

* 본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 도시형생활주택으로, 교육 및 교통 환경이 양호한 편임.

* 건축물 구조 및 설비는 일반적인 수준이며, 주위 환경도 보통으로 평가됨.

* 권리 분석상 말소기준권리 하위의 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자는 명확한 권리 부담 없이 소유권을 취득할 수 있을 것으로 보임.

* 다만, 감정가와 주변 실거래가 데이터 간의 시세 차이가 두드러져, 감정가 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요함. 임차인의 보증금은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 가능성은 낮으나, 최종 배당 결과 확인은 필수적임.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 91,000,000원

* 주변 실거래가 분석:

* 17.73㎡ (5.36평) 기준, 감정가 91,000,000원은 ㎡당 약 5,132,543원 수준임.

* 주변에서 35.76㎡ (약 10.82평) 면적의 유사 건물(삼익가,나동)이 91,000,000원에 거래된 사례가 있어, ㎡당 약 2,544,742원 수준으로 추정됨.

* 이는 본 건물의 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사함.

* 예상 입찰가:

* 상기 분석을 종합할 때, 감정가 91,000,000원은 다소 부담스러운 수준임.

* 본 건의 면적(17.73㎡)과 주변 시세(㎡당 250만원 내외)를 고려했을 때, 합리적인 입찰가는 45,000,000원 ~ 65,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있음.

* 시세 대비 높은 감정가와 임차인 보증금(89,000,000원)을 고려하여, 55,000,000원을 합리적인 초기 입찰가 수준으로 제안함. (이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 변동될 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.