나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7344 [6] 경기도 화성시 진안동 180-3 2층206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대명 · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 2층 201호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 2층 202호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 2층 203호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 2층 204호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 2층 205호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 2층 206호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 3층 301호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 3층 302호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 3층 303호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 3층 304호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호11) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 3층 305호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호12) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 3층 306호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호13) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 4층 401호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호14) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 4층 402호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 4층 403호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 4층 404호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 4층 405호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호18) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 5층 501호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호19) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 5층 502호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

기호20) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 5층 503호로서

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호1) 도시형생활주택(다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호2) 도시형생활주택(다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호3) 도시형생활주택(다세대주택(방, 거실 및 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호4) 도시형생활주택(다세대주택(방, 거실 및 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호5) 도시형생활주택(다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호6) 도시형생활주택(다세대주택(방, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호7) 도시형생활주택(다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호8) 도시형생활주택(다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호9) 도시형생활주택(다세대주택(방, 거실 및 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호10) 도시형생활주택(다세대주택(방, 거실 및 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호11) 도시형생활주택(다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호12) 도시형생활주택(다세대주택(방, 거실 및 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호13) 도시형생활주택(다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호14) 도시형생활주택(다세대주택(방, 주방, 욕실, 현관 등))으로 이용중임.

기호15) 도시형생활주택(다세대주택(방, 주방, 욕실, 현관 등))으로 이용중임.

기호16) 도시형생활주택(다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호17) 도시형생활주택(다세대주택(방, 거실 및 주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호18) 도시형생활주택(다세대주택(방, 거실및주방, 욕실, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

기호19) 도시형생활주택(다세대주택(방, 주방, 욕실, 현관 등))으로 이용중임.

기호20) 도시형생활주택(다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등))으로 이용중임.

설비내역

기호1) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호2) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호3) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호4) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호5) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호6) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호7) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호8) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호9) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호10) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호11) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호12) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호13) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호14) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호15) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호16) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호17) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호18) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호19) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호20) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건 기호20)은 건축물현황도상 내부계단이 도식되어 있고, 외관 관찰상 제시외건물(다락 추정)이 소재하는 것으로 보이는바, 이를 포함하여 평가하였으니, 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경7344 (6)

소재지: 경기도 화성시 진안동 180-3 2층206호

용도: 도시형생활주택

감정가: 91,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적정보

토지면적: 14.77㎡ (약 4.47평)

토지지분: 14.765㎡ (약 4.47평)

건물면적: 17.73㎡ (약 5.36평)

건물지분: 17.73㎡ (약 5.36평)

1.3. 권리사항

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인 (※권리분석 섹션에서 상세 설명)

특수물건정보: 유동화물건, 대항력있는임차인 (※권리분석 섹션에서 상세 설명)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통여건

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 기타 법적 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 성장관리권역

2.5. 주변 개발 및 시설

화성진안 공공주택지구 조성 사업 등이 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승이 기대됩니다. 과거 인근 지역은 수원 공군기지 운용으로 인한 소음 및 고도 제한 등 개발 제약이 있었던 것으로 파악됩니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 주소지 인근에서 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 수산업협동조합중앙회의 근저당권 (접수일자: 2014-08-11, 금액: 24,300,000원)

* 이후 소유권 이전 및 기타 권리 등기 다수 존재.

* 주택임차권: 김민경 (보증금 75,000,000원, 전입일자: 2019-12-27, 확정일자: 2019-12-18)

* 집합건물 등기부요약상 해당 주택임차권(을2)은 '말소' 처리되어 있습니다.

* 임차인 현황에는 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다.

* 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

* 임의경매 개시 결정: 수협은행 (접수일자: 2024-06-28, 금액: 701,725,034원)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김민경

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-27

* 확정일자: 2019-12-18

* 배당신고일자: 2023-12-06

주의사항:

'특이사항' 및 '특수물건정보'에는 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, '임차인현황'에는 '대항력: 없음'으로, '집합건물 등기부요약'에서는 해당 임차권이 '말소'로, '권리분석'에서는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 상반된 정보가 혼재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 시사하나, 관련 법적 절차 및 실제 점유 관계에 대한 철저한 현장 조사 및 법률적 검토가 반드시 필요합니다. '차임: 0원' 역시 비정상적인 사항이므로 추가 확인이 요구됩니다.

3.3. 총평

말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인 관련 정보의 불일치로 인해 잠재적 위험이 존재하므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상의하여 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설

주위로 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. "진안중학교"와 인접해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 소규모 상권도 예상해볼 수 있습니다.

4.2. 유동인구 및 잠재수요

주변이 주거 밀집 지역이므로 안정적인 수요층을 확보할 수 있습니다. 또한, 지역 개발 사업 진행에 따라 향후 유동인구 증가 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거용도

본건은 도시형생활주택으로, 일반적인 다세대주택과 유사한 구조 및 편의시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 건물구조 및 내부

철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층 206호이며, 외벽은 치장벽돌 및 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

5.3. 이용상태

해당 호실은 일반적으로 방, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성된 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. (※기호20호의 경우, 건축물 현황도상 내부 계단 및 외관상 다락 추정 제시외건물이 있을 수 있어 경매 참여 시 재확인 필요)

5.4. 설비내역

위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.5. 주변 시설

* 교육시설: 진안중학교 (북서측 인근)

* 기타: 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

'대항력있는임차인'이라는 특이사항과 등기부상 '말소' 및 '대항력 없음'으로 기재된 정보 간의 명확한 괴리가 존재합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 내포하고 있으므로, 철저한 현장 조사와 법률적 자문을 통해 해결해야 할 주요 리스크입니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건이라는 특성은 채권 및 권리 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

6.3. 건물 상태 및 제시외 건물

특히 기호20호의 경우, 건축물대장상과 달리 제시외 건물(다락 추정)이 존재할 가능성이 있어, 실제 건물 현황을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시 진안동의 주거지 내 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 생활 편의 시설 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 주변 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 잠재력도 일부 존재합니다. 그러나 등기부등본 및 관련 정보 상 '대항력있는임차인' 존재 여부와 그에 따른 보증금 인수 여부에 대한 정보가 상반되어 있어, 이는 낙찰 후 명도 과정에서 상당한 주의와 면밀한 사전 조사가 필요한 핵심 리스크 요인입니다. 또한, 특정 호실의 경우 제시외 건물 존재 가능성도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 가격으로 소형 주택을 취득할 기회 (소형 면적, 복합적 권리 관계 등)

* 지역 개발 사업 진행에 따른 잠재적 가치 상승 기대

* 기본적인 생활 인프라 및 교통망 접근성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 91,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보(최근 매매 JSON)를 분석한 결과, 다음과 같은 점을 고려할 수 있습니다.

* 동일 지역의 다세대주택(35.76㎡, 1991년식)이 2026년 5월 5일 91,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 절반 가까이 작은 17.73㎡임에도 불구하고 감정가가 동일하게 책정된 점은 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

* 가장 최근 거래된 다세대주택(47.59㎡, 2014년식)은 175,000,000원에 거래되었으며, 이는 약 368만원/㎡ 수준입니다.

* 오래된 연립주택(52.38㎡, 1986년식)은 105,000,000원에 거래되었으며, 이는 약 200만원/㎡ 수준입니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 감정가(약 513만원/㎡)는 유사 면적 또는 더 넓은 면적의 최근 거래가(254만~368만원/㎡)에 비해 높은 편입니다. 더불어 '유동화물건' 및 '대항력있는임차인' 관련 불확실성으로 인한 위험 요인을 고려해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 하지만 명도 과정의 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 91,000,000원보다 낮은 수준에서 결정될 가능성이 높습니다. 주변 시세 및 위험 요인을 종합적으로 고려하여 50,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태, 실제 점유 관계, 임차인과의 소통 가능성 등을 직접 확인하고, 전문가와 상담하여 최종 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.