나이스옥션 법원경매 수원 2025타경897 [6] 경기도 수원시 권선구 평동 47-14 광명주택 102동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 평동 소재 ""평동 행정복지센터"" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역 1호선, 수인분당선 ""수원역""이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제2,3,4,5층 단위세대로서,

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일마감으로 탐문되며,
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임 (첨부 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""공동주택(다세대주택)"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약12미터내외의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경897 (6) 수원지방법원 경매 물건으로, 경기도 수원시 권선구 평동 47-14 광명주택 102동 5층502호에 소재한 다세대주택입니다.

감정가는 383,000,000원이며, 토지 면적은 49.26㎡(약 14.9평), 건물 면적은 72.74㎡(약 22.0평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다.

주의사항으로는 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 점이 명시되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 수원시 권선구 평동 소재 "평동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고, 근거리에는 지하철 1호선 및 수인분당선 "수원역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

토지는 인접 도로 및 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장된 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 공동담보 및 임의경매로 진행되며, 다수의 권리 관계가 존재합니다.

말소기준권리는 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2,232,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당, 임의경매, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,412,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정엄지

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 120,000원

* 전입일자: 2023-05-30

* 확정일자: 2023-05-15

* 배당신고일자: 2025-03-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 정엄지 씨는 대항력이 없는 것으로 파악되어, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

정엄지 씨의 경우, 전입일자 및 확정일자가 있으나 '대항력 없음'으로 명시되어 있어, 배당 절차를 통해 보증금 우선변제를 받지 못할 경우 해당 금액을 회수하지 못할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 수원시 권선구 평동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 배후 수요를 갖춘 상권으로 볼 수 있습니다.

인근에 수원역이 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역 특성을 가지고 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래 사례를 통해 시세 파악이 가능합니다.

주변 시세 분석:

* 뷰티하우스 (2014년식, 46.23㎡): 2024년 2월 15,500만원에 거래됨 (약 335만원/㎡)

* 효림빌라 (1991년식, 38.94㎡): 2026년 4월 10,000만원에 거래됨 (약 257만원/㎡)

* 평동연립 (1981년식, 56.07㎡): 2026년 2월 9,500만원에 거래됨 (약 169만원/㎡)

본 물건은 2023년 4월 사용 승인된 비교적 신축 다세대주택(건축 연도 추정)으로, 건물 면적 72.74㎡(약 22.0평)입니다.

유사 연식의 "뷰티하우스"(2014년식, 46.23㎡)의 거래 사례(335만원/㎡)를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 약 24,385만원 (72.74㎡ * 335만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 38,300만원보다 현저히 낮은 수준으로, 감정가와 시세 간의 괴리가 존재합니다.

1.4. 생활정보

본 건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 5층에 위치한 다세대주택입니다.

주요 설비로는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 공원이 있어 쾌적한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 다양한 도시계획 및 제한사항(가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 정비구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등)이 적용됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 주의사항입니다. 이는 토지의 소유권이나 이용 권한에 복잡한 문제가 있을 수 있음을 시사하며, 향후 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

감정가가 최근 실거래가 대비 높은 수준이라는 점도 고려해야 합니다.

임대차 관계는 미상으로, 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있으나, 본 건의 임차인 정엄지 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 평동에 위치한 비교적 신축 다세대주택으로, 대중교통 이용이 편리하고 주변 생활 환경이 양호한 편입니다.

다만, 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점과, 가장 치명적인 리스크인 '대지권 목적 토지의 별도등기' 문제는 낙찰 후 큰 문제로 이어질 수 있습니다.

이러한 리스크를 감안할 때, 본 건에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축인 다세대주택으로 건물 상태 양호 예상.

* 수원역 인근으로 교통 편리성 우수.

* 주변 개발 가능성 및 배후 수요 존재.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 38,300만원이지만, 유사 물건의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 시장 가격은 약 24,385만원 수준으로 추정됩니다.

특히, "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 치명적인 위험 요소를 고려해야 합니다. 이 문제가 해결되지 않을 경우, 부동산 가치가 크게 하락하거나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 선행한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 300,000,000원

(상기 가격은 대지권 관련 별도등기 문제 해결 가능성을 전제로 한 추정치이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.