나이스옥션 법원경매 수원 2025타경897 [5] 경기도 수원시 권선구 평동 47-14 광명주택 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 평동 소재 ""평동 행정복지센터"" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역 1호선, 수인분당선 ""수원역""이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제2,3,4,5층 단위세대로서,

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일마감으로 탐문되며,
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임 (첨부 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""공동주택(다세대주택)"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약12미터내외의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 수원지방법원 2025타경897 사건으로 경기도 수원시 권선구 평동 47-14 광명주택 102동 4층402호에 위치한 다세대주택입니다. 감정가는 383,000,000원이며, 토지 면적은 49.26㎡ (약 14.9평)이고 건물 면적은 72.74㎡ (약 22.0평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각되며, 본 경매는 부동산 임의경매입니다. 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다. 건물 사용 승인일은 2023년 04월 14일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 평동에 소재하며, ""평동 행정복지센터"" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에는 지하철 1호선 및 수인분당선 ""수원역""이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다. 북서측으로는 노폭 약 12미터 내외의 포장된 도로에 접해 있습니다. 토지 이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 정비구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당 (2,232,000,000원)을 포함한 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소유권 보존 등기 후 근저당, 주택임차권, 임의경매, 압류 등이 순차적으로 등기되었으며, 이 중 주택임차권 (김창우, 200,000,000원)과 임의경매, 압류 등은 말소 예정으로 확인됩니다. 등기부 채권 총액은 2,432,000,000원입니다.

임차인 현황을 보면, 임차인 김 은 보증금 200,000,000원에 대해 2023년 06월 28일 전입, 2023년 05월 18일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2025년 04월 03일이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 0원입니다.

결론적으로, 현재 명시된 권리 중 매수인이 인수해야 할 보증금이나 채무는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 평동 일대는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 업종들이 입점해 있을 것으로 보입니다. 특히, 지하철 1호선 및 수인분당선 수원역과의 근접성은 향후 상권 활성화 및 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 지하철 1호선, 수인분당선 수원역 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 평동 행정복지센터, 공원, 근린생활시설 등이 인근에 있습니다.

* 주변 지역 개발: 수원역세권 개발 등의 지역적 이점이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 주의사항이 있습니다. 이는 집합건물의 대지권과 관련된 토지에 별도의 권리(예: 근저당, 가압류 등)가 설정되어 있음을 의미하며, 경매 절차에서 해당 권리가 적법하게 말소되지 않으면 낙찰자가 이를 인수해야 할 위험이 있습니다. 따라서 해당 별도등기의 구체적인 내용과 법원의 처리 경과를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다. 본 물건의 경우, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있고 등기부상 권리들도 대부분 말소 예정이므로, 임차인 및 기타 명시된 채무 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 토지이용계획 상 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 등은 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 평동에 위치한 비교적 신축(2023년 사용승인) 다세대주택으로, 수원역 인근이라는 우수한 교통 접근성과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리분석 상 인수되는 권리나 임차 보증금은 없는 것으로 명확히 확인되었습니다. 그러나 "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 별도등기의 구체적인 내용과 법원의 처리 방안을 철저히 검토해야 합니다. 이러한 위험 요소만 해소된다면, 투자 및 실거주 측면에서 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 수원역 역세권의 입지적 강점과 향후 시세 상승 잠재력.

* 2023년 사용 승인된 신축 건물로, 노후화로 인한 수리비 부담이 적음.

* 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 내 집 마련 또는 투자 기회 확보 가능.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자 고려 가능 (별도등기 위험 제외).

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료 분석 결과, 본 건과 유사한 평형 및 연식의 다세대주택 시세는 평당 약 1,000만원 ~ 1,200만원 수준으로 추정됩니다. 본 건의 전용면적 72.74㎡ (약 22.0평)을 기준으로 하면, 예상 시세는 약 220,000,000원 ~ 264,000,000원 범위로 산정됩니다.

감정가는 383,000,000원으로, 현재 파악된 시장 시세보다 상당히 높게 책정되었습니다.

"대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 주의사항은 잠재적인 위험 요소이므로, 입찰 전 반드시 해당 별도등기의 구체적인 내용과 법원의 처리 방안을 철저히 검토하셔야 합니다. 이러한 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

권장 입찰가 범위는 200,000,000원 ~ 250,000,000원으로 제안합니다. 이 범위는 예상 시장 시세 범위 내에 있으며, 감정가 대비로는 낮은 수준입니다. 다만, 본 제안은 입찰자가 직접 권리 분석 및 현장 조사를 통해 "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음" 관련 리스크를 완전히 해소했음을 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.