나이스옥션 법원경매 수원 2025타경897 [4] 경기도 수원시 권선구 평동 47-14 광명주택 102동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 평동 소재 ""평동 행정복지센터"" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역 1호선, 수인분당선 ""수원역""이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제2,3,4,5층 단위세대로서,

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일마감으로 탐문되며,
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임 (첨부 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""공동주택(다세대주택)"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약12미터내외의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경897 (4)

1.2. 소재지

경기도 수원시 권선구 평동 47-14 광명주택 102동 4층401호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

390,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 50.14㎡ (약 15.17평)

건물면적: 74.04㎡ (약 22.40평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 건물 정보

건축년도: 2023년 (사용승인일 기준)

총층수: 5층

해당층: 4층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 평동 소재 "평동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 1호선 및 수인분당선 "수원역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

* 편의시설: 수원역 근거리 위치로 쇼핑, 문화, 행정시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 다세대 및 단독주택 밀집 지역으로 주거지역의 특성을 보입니다.

* 혐오시설: 인근 지역을 조사한 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.권리 내역

* 소유권보존: 이병의 (2023-05-02)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2023-05-02), 채권최고액 2,232,000,000원

* 전세권설정: 김다미 (2023-08-14), 180,000,000원

* 주택임차권: 김다미 (2023-08-18), 180,000,000원

* 임의경매개시결정: 반월신용협동조합 (2025-02-20), 1,463,943,419원 (본건 경매개시권리)

* 압류: 수원세무서장 (2026-01-05)

3.1. 2.말소기준권리

을1 근저당권 (2023-05-02)

3.1. 3.등기부채권 총액

2,592,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-11

* 확정일자: 2023-07-10

* 대항력: 없음

* 권리분석상: 말소 예정

* 임차인: 현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-11

* 대항력: 없음

* 권리분석상: 말소 예정

3.3. 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접 도로 및 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용 중입니다.

4.2. 인접 도로 상태

북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장된 도로에 접하고 있습니다.

4.3. 토지 이용계획 및 제한 사항

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 정비구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

4.4. 주변 지역 특성

다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 내 4층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다.

5.2. 건물 이용 상태

본 건물은 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 공동현관 보안 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.4. 편의 시설 접근성

인근 버스정류장 및 수원역(지하철 1호선, 수인분당선) 접근이 용이하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 관련 별도 등기

대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 존재한다는 점은 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다. 낙찰 후 인수하거나 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 명확한 법률 검토가 필수적입니다.

6.2. 권리 관계 복잡성

다수의 권리(근저당, 임차권, 압류 등)가 등기되어 있으나, 대부분 말소 예정입니다. 다만, 임차인의 권리 내용 및 배당 순위 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 감정가 대비 시세 괴리 가능성

제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 본 건의 감정가(390,000,000원) 대비 최근 거래 사례(2014년식 46.23㎡ 다세대주택 15,500만원)의 가격 수준이 상당히 낮게 형성되어 있어, 감정가 산정의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.4. 토지 이용계획 제한

제1종일반주거지역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 평동에 위치한 신축(2023년 사용승인) 다세대주택으로, 수원역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 건물 자체는 최신식 시설을 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

하지만, 대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 있다는 중대한 위험 요소를 내포하고 있으며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다. 또한, 제공된 시세 자료에 따르면 감정가가 실제 시장 가격보다 높게 책정되었을 가능성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2023년 사용승인된 최신 건물로 유지보수 부담이 적고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 우수한 입지: 수원역이 인접하여 교통이 편리하고, 생활 인프라 접근성이 뛰어납니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 입지적 장점을 바탕으로 향후 지역 발전 및 시세 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 시세 정보 및 본건의 면적(74.04㎡)을 고려할 때, 인근 유사 연식의 다세대주택 거래가(15,500만원/46.23㎡)를 기준으로 환산하면 약 24,800만원 수준의 가격이 형성될 수 있습니다. 본 건물의 신축 연식(2023년)을 감안하여 시세 상승분을 반영하더라도, 대지권 토지의 별도 등기라는 중대한 위험 요소를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 현 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 보수적인 예상 입찰가는 250,000,000원에서 290,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적이라 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 대지권 관련 사항에 대한 추가적인 면밀한 조사와 함께 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.