나이스옥션 법원경매 수원 2025타경897 [3] 경기도 수원시 권선구 평동 47-14 광명주택 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 평동 소재 ""평동 행정복지센터"" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역 1호선, 수인분당선 ""수원역""이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제2,3,4,5층 단위세대로서,

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일마감으로 탐문되며,
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임 (첨부 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""공동주택(다세대주택)"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약12미터내외의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경897 (3)

소재지: 경기도 수원시 권선구 평동 47-14 광명주택 102동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 383,000,000 원

토지면적: 49.26㎡ (약 14.90평)

건물면적: 72.74㎡ (약 22.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

특이사항: 공동담보

주의사항: 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 수원시 권선구 평동 소재 "평동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 1호선 및 수인분당선 "수원역"이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통입니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 정비구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 등기부 요약상 말소기준권리는 을1 순위 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023-05-02 접수)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-03

확정일자: 2023-09-04

배당신고일자: 2024-12-11

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-25

확정일자: 2023-09-04

배당신고일자: 2024-12-11

대항력: 없음

인수되는 권리: 상기 임차인들은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

등기부 요약: 소유권보존(이병의), 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사), 주택임차권(정희선, 말소), 압류(수원시, 말소), 임의경매(반월신용협동조합), 압류(수원세무서장, 말소) 등이 등기되어 있으며, 경매개시결정으로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 경우 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* 뷰티하우스 (2014년식, 46.23㎡): 2024년 2월 3호라인 3층 매매가 155,000,000원 (약 11,070,000원/평)

* 효림빌라 (1991년식, 38.94㎡): 2026년 4월 3호라인 3층 매매가 100,000,000원 (약 7,800,000원/평)

현재 물건은 2022~2023년경 신축된 건물(광명주택 102동) 내 3층에 위치하며, 전용면적 72.74㎡ (약 22평)입니다.

감정가 대비 시세 추정: 본 건의 감정가는 383,000,000원으로, 전용면적 22평 기준 평당 약 17,400,000원 수준입니다. 이는 비교 사례인 뷰티하우스의 평당 시세(약 11,070,000원)보다 높은 수준입니다. 신축 연도를 고려하더라도 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 공원이 있으며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 학교, 병원, 대형마트 등의 편의시설에 대한 언급은 없습니다.

건축물 특징:

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 내 3층 유닛입니다.

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 창호: 샷시 창호

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지 별도등기 문제: 본 건은 "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 중요한 주의사항이 있습니다. 이는 대지권 등기가 토지상의 별도 권리(예: 별도 근저당, 소유권 관련 문제 등)와 분리되어 있거나, 토지 자체에 별도 등기가 설정되어 있어 법적, 실질적인 소유권 행사에 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다. 입찰 전 반드시 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

감정가와 시세 간 차이: 본 건의 감정가는 주변 시세 대비 높은 편으로, 실제 낙찰가가 감정가에 미치지 못하거나 추가적인 하락 가능성이 존재합니다.

향후 가치 변동: 부동산 시장 변동 및 토지 관련 문제 해결 여부에 따라 향후 가치가 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 비교적 신축(2022~2023년경)인 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 편의성은 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 단점은 토지 별도등기 문제로 인한 잠재적 리스크이며, 감정가가 인근 시세 대비 높게 책정되어 있다는 점 또한 유의해야 합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최근에 건축되어 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 입지: 수원시 권선구 평동에 위치하여 지역 내에서의 주거 수요가 있을 수 있습니다.

* 잠재 가치: 토지 관련 문제가 명확히 해결되고 시장 상황이 개선될 경우, 가격 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 383,000,000원이나, 주변 다세대주택의 최근 매매 시세(전용면적 기준 평당 약 780만~1100만원)를 고려할 때, 시세는 240,000,000원~250,000,000원 수준으로 추정됩니다. 특히, "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 중대한 위험 요소가 존재하므로, 이를 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 250,000,000원 내외를 권장하며, 이는 위험 요소를 감안하여 시장 시세 범위를 고려한 보수적인 접근입니다. 단, 토지 별도등기에 대한 정확한 법률적 검토와 이에 따른 권리 관계 명확화가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.