나이스옥션 법원경매 수원 2025타경897 [2] 경기도 수원시 권선구 평동 47-14 광명주택 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 평동 소재 ""평동 행정복지센터"" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역 1호선, 수인분당선 ""수원역""이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제2,3,4,5층 단위세대로서,

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일마감으로 탐문되며,
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임 (첨부 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""공동주택(다세대주택)"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약12미터내외의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경897 (2)

소재지: 경기도 수원시 권선구 평동 47-14 광명주택 102동 3층301호 (신주소: 경기도 수원시 권선구 평동로58번길 42 (평동))

용도: 다세대주택

감정가: 390,000,000원

건축년도: 2023년 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

1.2. 면적 정보

토지면적: 50.14㎡ (약 165.75평)

건물면적: 74.04㎡ (약 244.75평)

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 평동 소재 "평동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에는 지하철 1호선 및 수인분당선 "수원역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 및 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장된 도로에 접하고 있습니다.

1.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 본건 소재지인 경기도 수원시 권선구 평동로58번길 42 주변에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 인근에 수원역이 위치하여 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

* "평동 행정복지센터"가 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 정비구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

2. 권리분석

2.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 이병의 (2023-05-02)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (말소기준권리, 2023-05-02, 채권금액 2,232,000,000원)

* 주택임차권: 진상민 (2025-05-22, 보증금 200,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 반월신용협동조합 (2025-02-20, 채권금액 1,463,943,419원) - 말소 예정

* 압류: 수원세무서장 (2026-01-05) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 2,432,000,000원

2.2. 임차인 현황

* 임차인: 진

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-30

* 확정일자: 2023-05-15

* 배당신고일자: 2025-04-25

* 대항력: 없음

2.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인하여 위 등기부 현황 상의 권리 대부분은 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3. 상권분석

3.1. 지역 특성

* 본건은 수원시 권선구 평동 지역에 위치하며, 주변이 주거지역 및 근린생활시설과 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 수원역과 인접해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역과 연계성이 좋습니다.

3.2. 이용 현황

* 다세대주택으로 주거용으로 이용 중이며, 건물 내 총 주차 대수는 16대입니다.

* 인근 근린생활시설 등을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

4. 생활정보

4.1. 교통 및 편의시설

* 수원역(1호선, 수인분당선)이 근거리에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* "평동 행정복지센터" 및 공원이 인접하여 행정 및 여가 활동에 용이합니다.

4.2. 주거 환경

* 철근콘크리트구조 5층 건물에 위치한 다세대주택으로, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 공동현관 보안 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 건축된 지 얼마 되지 않은 신축 건물(2023년 사용승인)로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 별도등기

* 본건의 가장 큰 리스크 요인은 "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 주의사항입니다. 이는 토지 소유권과 건물 소유권이 분리되어 있거나 토지에 추가적인 권리관계가 존재할 수 있음을 시사하며, 향후 명확한 법적 권리 분석과 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

5.2. 토지이용계획 제한

* 다수의 토지이용계획 상 제한(비행안전구역, 소음대책구역, 정비구역 등)이 존재하여 향후 건물 이용이나 재건축/리모델링 시 제약을 받을 수 있습니다.

5.3. 높은 채권 총액

* 등기부채권 총액이 24억원을 초과하는 높은 수준으로, 이는 채무 불이행의 심각성을 나타내며 낙찰 후에도 추가적인 법적 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6. 종합 의견

본건은 신축(2023년) 다세대주택으로서 수원역 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 건물 상태 또한 신축 건물로서 좋을 것으로 예상됩니다.

하지만, "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 중대한 리스크 요인이 존재하며, 이는 본건의 가치를 크게 하락시키거나 소유권 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 또한, 다수의 토지이용계획 제한 사항도 고려해야 합니다.

현재 공개된 시세 자료와 감정가를 비교할 때, 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다. (감정가 3.9억원 vs 시세 추정 2.9억~3.2억원)

7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년에 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설과 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 수원역이 근거리에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 소유권 행사에 유리합니다.

8. 예상 입찰가

* 본건의 경우, 신축 건물이라는 장점과 수원역 역세권이라는 입지적 이점이 있으나, "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 중대한 위험 요인이 존재합니다.

* 제공된 주변 시세 정보(뷰티하우스 2024년 2월, 46.23㎡, 1.55억원 거래)를 바탕으로 본건의 면적(74.04㎡)과 신축 연도(2023년)를 고려하여 시세를 추정하면 약 2.9억원 ~ 3.2억원 수준으로 예상됩니다.

* 감정가(3.9억원)는 이러한 시장 시세 및 잠재적 리스크를 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 중대한 리스크 요인인 토지 별도등기 문제를 충분히 인지하고, 법률 전문가와 상의 후 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가는 현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가: 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.