나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경65819 [1] 서울특별시 성동구 마장동 835 우성에비뉴 101동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가경 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 마장동 소재 "서울동명초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류잘 및 지하철2호선 "용두역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물내 제8층 제803호로서,(사용승인일:2017.10.19)
외벽: 석재붙임 및 페인팅 등.
창소: 하이?節쳉▥＠？

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접도로와 등고평탄한 장방형 토지로 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 서측으로 노폭 약 8미터, 북측, 남측, 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,지구단위계획구역(2022-11-24),대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

지분매각
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경65819 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 마장동 835 우성에비뉴 101동 8층 803호

용도: 아파트

감정가: 397,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물면적: 70.88㎡ (약 21.44평)

건물지분: 35.44㎡ (약 10.72평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 8층 803호

사용승인일: 2017년 10월 19일

외벽: 석재붙임 및 페인팅 등

창호: 하이?節쳉▥＠？ (제공된 정보에 따라 표기)

이용상태: 아파트로 이용중

설비내역: 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수, 승강기 설비 갖춤

1.3. 토지 정보

토지면적: 46.48㎡ (약 14.06평)

토지지분: 23.24㎡ (약 7.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 인접도로와 등고평탄한 장방형 토지로 현황 아파트 건부지로 이용중

인접 도로상태: 단지 서측 노폭 약 8미터, 북측, 남측, 동측 각 노폭 약 6미터 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-11-24), 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

1.4. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능

특수물건정보: 지분매각, 공유자우선매수신고

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 마장동 소재 "서울동명초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건 아파트단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 "용두역"이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통시됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 요약 결과, 말소기준권리(을2, 근저당권, 수협은행, 2018-02-27 접수)보다 선순위의 권리는 존재하지 않는 것으로 확인됨.

말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을4, 주식회사동림컨설팅대부, 2021-12-15 접수) 및 이에 기한 질권설정, 압류, 경매개시결정 등의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

등기부채권 총액: 530,340,000원 (근저당권, 질권, 압류 등 포함)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

본건이 위치한 마장동 지역은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있음. 북서측 인근에 서울동명초등학교가 위치하며, 지하철 2호선 용두역과 버스정류장이 가까워 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 우수함. 이는 상권 형성에 긍정적인 요소로 작용할 수 있으며, 기본적인 생활 편의시설 및 상업 시설 이용이 용이할 것으로 판단됨. 주변 개발 계획 및 신규 시설 입점에 따른 상권 변화 가능성을 주시할 필요가 있음.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 2호선 용두역 및 다수의 노선버스 이용 가능.

* 교육시설: 서울동명초등학교가 북서측 인근에 위치.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함. (구체적인 대형마트, 병원 등은 추가 조사 필요)

* 주변환경: 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 건은 토지 및 건물 전부가 아닌 지분으로 매각되는 물건임. 따라서 낙찰 후에도 나머지 지분권자와의 공동 소유 관계가 유지되며, 이에 따른 건물 이용, 관리, 처분 등에 제약이 발생할 수 있음.

* 공유자우선매수신고: 공유자는 우선매수신고권을 행사할 수 있으며, 이는 낙찰자가 본 건을 취득하는 데 변수가 될 수 있음. 우선매수권 행사는 1회에 한정되나, 입찰 절차 진행 시 반드시 고려해야 할 사항임.

7. 종합 의견

본건은 서울 성동구 마장동에 위치한 아파트 지분 경매 물건으로, 역세권 및 학교 인근에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있음. 비교적 신축(2017년 사용승인)이며, 아파트로서의 기본적인 주거 기능은 양호함. 권리 분석상 인수할 권리는 없는 것으로 판단되나, 가장 큰 리스크는 '지분매각'이라는 점임. 지분 매각으로 인해 향후 건물 이용 및 재산권 행사 시 제약이 따를 수 있으며, 공유자와의 협의가 필수적임. 공유자우선매수신고 가능성도 염두에 두어야 함.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 성동구 마장동 소재, 서울동명초등학교 인근, 지하철 2호선 용두역 이용 편리.

* 비교적 신축 아파트: 2017년 준공으로 연식이 짧아 주거 가치 유지.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸 예정으로 인수 부담 적음.

9. 예상 입찰가

본건은 지분매각 물건으로, 일반적인 매각 물건보다 신중한 접근이 요구됩니다.

현재 감정가는 397,000,000원이며, 토지 및 건물 지분이 매각 대상입니다.

지분매각의 특성상, 나머지 지분권자와의 공동 소유 관계, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 향후 건물 관리 및 처분 문제 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인을 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

금액이 미상인 임차인은 없는 것으로 확인되었으며, 인수 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 유사 물건 낙찰 사례 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.