나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50630 [1] 서울특별시 강동구 천호동 337-11 정수아트빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '천호공원' 서측에 위치하며 주위는 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 지하철8호선 '천호역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 3층 302호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2003.04.28) 외벽 : 석재 붙임 마감등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(후면 별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 지상 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 도시지역기타(2004-11-05)(조건부 부기지역으로 도시계획과 확인요함), 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26~26.8.25. 국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경50630 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 우리금융캐피탈주식회사

* 매각 대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 중복사건

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 337-11 정수아트빌 3층302호

* 건물명: 정수아트빌

* 용도: 다세대주택

* 건물 사용승인일: 2003.04.28

1.2. 2.면적 및 토지/건물 정보

* 토지면적: 37.17㎡ (11.25평)

* 토지지분: 37.17㎡ (11.25평)

* 건물면적: 77.19㎡ (23.36평)

* 건물지분: 77.19㎡ (23.36평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 3.건물 구조 및 이용 상태

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕

* 건물 층수: 5층 건물 중 3층

* 건물 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중임

* 건물 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 지상 주차장시설 등이 되어 있음

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 699,000,000원 (699,000만원)

* 매각 구분: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '천호공원' 서측에 위치하며 주위는 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

* 주변 시설: 천호공원 인접, 연립, 다세대 주택 및 일부 근린생활시설 혼재 지역

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 지하철 8호선 '천호역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통인 편임.

* 인근 지하철: 8호선 천호역

* 인근 버스정류장: 다수 소재

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 기타 제한 사항:

* 도시지역 기타(조건부 부기지역 - 도시계획과 확인 요함)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발 163m)

* 비행안전제3구역 (전술)

* 과밀억제권역

* 공장설립제한지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 중점경관관리구역 (한강변)

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025.10.20~2026.12.31)

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 대상, 2025.08.26~2026.08.25)

* 인접 도로 상태: 본건 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접하고 있음

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 조흥은행 근저당 (2003-05-09, 72,000,000원)

* 현재 등기상 총 채권액: 168,350,426원

* 근저당 (조흥은행, 72,000,000원, 2003-05-09) 말소

* 소유권이전 (이영호, 2003-07-22)

* 소유권이전 (이민우 (증여), 2022-05-11)

* 가압류 (토스뱅크, 50,165,045원, 2024-08-01) 말소

* 가압류 (조경희, 11,700,000원, 2024-08-05) 말소

* 가압류 (우리금융캐피탈, 34,485,381원, 2024-08-16) 말소

* 강제경매 (우리금융캐피탈주식회사, 37,201,454원, 2025-01-21) 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 262,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012-05-11

* 확정일자: 2012-05-11

* 배당신고일자: 2025-02-10

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건은 서울 강동구 천호동의 주거지역에 위치하며, 천호공원과 인접하고 지하철 8호선 천호역 이용이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주변에 연립, 다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 지역 내 주거용 부동산의 수요는 안정적으로 유지될 것으로 보이며, 주변 시세 분석 결과 적정 가치를 인정받는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 공원: 천호공원 인접

* 관공서: 강동세무서, 강동구청 등 (차량 이동 시 접근 용이)

* 쇼핑/마트: 반경 내 재래시장 및 대형마트 이용 가능 (차량 이용 시)

* 의료시설: 종합병원 및 개인 병의원 이용 가능 (차량 이동 시)

5.2. 교육시설

* 초등학교: 천호초등학교 등 도보 통학 가능 거리

* 중학교: 강동중학교, 천호중학교 등

* 고등학교: 광문고등학교 등

* 학군: 해당 지역 일반적인 학군 형성

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

* 본건은 중복사건으로, 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 다른 사유로 진행이 원활하지 않았을 가능성이 있습니다. 이는 권리관계상의 복잡성 또는 시장의 기대가치와 괴리가 있을 가능성을 시사할 수 있으므로, 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련

* 임차인 박 은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 따라서 명도 진행 시 임차인 관련 추가적인 권리 인수 부담은 발생하지 않습니다.

6.3. 토지이용 제한

* 본 토지에는 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한이 존재합니다. 특히 '조건부 부기지역'은 도시계획과 확인이 필요하며, '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정된 기간(2025.10.20~2026.12.31) 동안 거래 시 허가를 받아야 하는 등 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* '비행안전제3구역' 및 '대공방어협조구역' 등은 건축물의 높이 등에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 다세대주택으로, 천호공원 인접 및 지하철 8호선 천호역 접근성이 양호한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 건물은 2003년에 건축되어 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 내구성이 확보된 상태입니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 권리 관계는 없는 것으로 분석됩니다.

* 중복사건이라는 점과 다수의 토지이용 제한 사항은 주의 깊게 검토해야 할 리스크 요소입니다.

* 감정가 699,000,000원을 기준으로, 유사 물건의 최근 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 동남권 교통 요지인 천호역 인근의 주거용 부동산으로, 향후 지역 개발 및 지하철 노선망 확충에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 추가 권리 인수 부담 없이 명도를 진행할 수 있다는 점이 큰 장점입니다.

* 천호공원 등 쾌적한 주거 환경을 갖춘 지역으로, 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 699,000,000원입니다.

* 주변 다세대주택의 최근 매매 사례(2026년 5월 기준)를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 ㎡당 약 732만원에서 1167만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건은 건축 연도(2003년)가 비교적 오래되었으나, 감정가액(㎡당 약 905만원)은 최근 시세와 유사한 수준으로 책정된 것으로 보입니다.

* 중복사건으로 인한 유찰 가능성과 토지이용제한 등의 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가의 약 84% 수준인 590,000,000원 (590,000만원)을 적정 입찰가로 예상합니다.

* 다만, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가 정보 확인 후 최종 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.