나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경65161 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 545-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강 · 평가일 2024.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울 중곡초등학교" 남측 인근에 위치하는 부동산으
로서, 주위로는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 인근까지 차량진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 용마산역(7호선)이 소재
하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 평지, 자루형의 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 5-6미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민
지원 등에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 연와조 평지붕 지하1층/지상2층 건으로서

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
창 호 : 섀시창호 마감 등임.

이용상태

다가구용 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "사진 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
토지 일부는 도로후퇴면적 1.4㎡로서 토지대장상 면적과 일반건축물대장상 상이함
매각물건은 인접한 타인소유 토지(중곡동 545-4)로 진출입함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경65161 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 545-6 (신 주소: 서울특별시 광진구 답십리로86길 5-2)

용도: 다가구주택

감정가: 798,829,800원

토지면적: 102.50㎡ (약 30.99평)

건물면적: 149.04㎡ (약 45.08평)

건물 제시외면적: 32.76㎡ (약 9.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울 중곡초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 7호선 용마산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 토지는 평지이며 자루형의 형상으로 주거용 건부지로 이용 중입니다. 본건은 서측으로 노폭 약 5-6미터의 도로와 접하고 있습니다. 다만, 매각 물건은 인접한 타인 소유 토지(중곡동 545-4)로 진출입해야 하는 점은 특이사항입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 12월 17일 접수된 여나견 강제경매 (갑13)입니다.

총 5명의 임차인이 있으며, 모두 대항력이 있는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인 현황 (대항력 있음):

* 여나견: 보증금 200,000,000원, 전입 2021-11-30, 확정 2021-10-20. (건물 등기부상 을구 11번 주택임차권, 매수인이 인수)

* 이찬희: 보증금 120,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2022-06-17, 확정 2022-04-29. (건물 등기부상 을구 12번 주택임차권, 매수인이 인수)

* 김복남: 보증금 65,000,000원, 전입/확정 2023-08-14.

* 이영남: 보증금 85,000,000원, 전입/확정 2021-06-30.

* 지경휘: 보증금 40,000,000원, 전입 2021-07-26, 확정 2021-07-23.

본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 임차권(주택임차권 등기)이 존재합니다. 이에 따라 매수인이 인수해야 하는 총 보증금은 여나견 200,000,000원과 이찬희 120,000,000원을 합한 320,000,000원입니다. 이 금액은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하여 단독주택, 다가구주택 등이 밀집해 있습니다. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 대한 제한이 존재합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다. 폐기물 관련 시설이 지역 내 설치될 경우 님비 현상이 발생할 수 있으나, 본 물건 자체의 직접적인 혐오시설 인접 여부는 명확하지 않습니다.

5. 생활정보

교육 시설로는 "서울 중곡초등학교"가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 또한, 서울 중곡초등학교 병설유치원도 가까운 거리에 있습니다. 교통은 지하철 7호선 용마산역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 좋습니다. 인근 편의시설은 주택가에 준하는 수준으로 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수 부담: 대항력 있는 임차인 여나견(200,000,000원)과 이찬희(120,000,000원)의 보증금 합계 320,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 이는 실질적인 투자 비용 증가 요인이 됩니다.

* 토지 면적 불일치: 토지 일부(1.4㎡)가 도로 후퇴 면적으로, 토지대장과 일반건축물대장상의 면적이 상이하여 추후 행정 처리나 재산권 행사 시 혼란이 발생할 수 있습니다.

* 진출입로 문제: 매각 대상 물건의 진출입로가 인접한 타인 소유 토지(중곡동 545-4)에 있어, 토지 사용에 대한 법적 권리 확보 및 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 면적 외에 32.76㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 법적 검토 및 실제 현황 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 중곡동의 서울 중곡초등학교 인근에 위치한 다가구주택으로, 역세권(용마산역)과 초등학교를 끼고 있어 주거 가치가 양호한 입지를 자랑합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 3억 2천만원에 달하며, 토지 면적의 공부상 차이, 타인 토지를 통한 진출입로 문제 등 법률적, 관리적 측면에서 상당한 주의가 요구되는 물건입니다. 이러한 인수 부담과 제반 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 시내 다가구주택으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 초등학교 및 지하철역이 인근에 위치하여 주거 선호도가 높은 지역입니다.

* 제시외 건물을 포함한 일괄 매각으로, 건물 전체를 활용한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 798,829,800원입니다. 그러나 매수인이 인수해야 할 총 보증금이 320,000,000원에 달하므로, 실제 총 투자 비용은 낙찰가에 해당 보증금을 합한 금액이 됩니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 총 투자 비용을 감안하여, 향후 임대 수익률 및 시세 차익 가능성을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다. 감정가를 기준으로 본다면, 인수 보증금으로 인한 부담을 상쇄할 수 있는 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.