나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경65697 [1] 서울특별시 강동구 천호동 562 스카이캐슬라 7층703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이스 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천호동성당"" 남측 인근에 위치하는 도시형생활주택 (단지형다세대)로서, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2020.09.08일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 제7층 제703호로서,
외벽 : 석재붙임 마감
내벽 : 벽지 및 일부타일마감
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)로 현황 주거용으로 이용중 임.
(후면 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

난방설비, 위생설비, 승강기, 기계식 주차설비, 시스템 에어컨 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 두필지 일단의 대체로 세장형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대), 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측 및 북측으로 약 4미터와 6미터 내외 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

천호동 562, 562-1(공히):도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건 건물의 내부구조는 이해관계인의 부재로 인하여 집합건축물대장상의 건축물현황도, 외부관측 및 탐문조사 등을 기준으로 도시하였는바 실제와 다소 상이 할 수 있으므로 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경65697 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 562 스카이캐슬라 7층703호

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2020년 09월 08일

총 층수: 12층 (본건 7층)

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.63㎡ (약 2.00평)

토지지분: 6.63㎡ (약 2.00평)

건물면적: 14.81㎡ (약 4.48평)

건물지분: 14.81㎡ (약 4.48평)

1.4. 가격 정보

감정가: 220,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '천호동성당' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 지하철 5호선 강동역 및 천호역 인근에 위치합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남서측 및 북측으로 각각 약 4미터와 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2024년 12월 23일 접수된 강동구(서울특별시)의 압류(말소기준권리)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2021년 11월 29일

* 확정일자: 2021년 11월 29일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 집합건물 등기부요약 상 '주택임차권'으로 을구 4번 권리에 해당하며, '말소: 인수'로 기재되어 있습니다. 또한 물건명세서 참고사항에는 '배당에서 보증금 전액 배당받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있어, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 2020년 09월 14일 (김은형 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2022년 01월 04일 (이동석, 매매 220,000,000원)

* 주택임차권: 2023년 10월 19일 접수 (이힘찬, 보증금 220,000,000원, 인수)

* 압류: 2024년 12월 23일 (강동구(서울특별시), 말소기준권리)

* 강제경매: 2025년 01월 03일 (주택도시보증공사, 237,722,710원, 말소)

등기부채권 총액: 220,000,000원

3.4. 인수되는 권리

* 주택임차권 (을구 4번, 이힘찬)은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 39.77㎡ (건우빌): 38,500만원 (2026년 5월)

* 25.69㎡ (다성이즈빌): 30,000만원 (2026년 5월)

* 48.13㎡ (그린하우스): 35,250만원 (2026년 5월)

이는 본건(14.81㎡)보다 넓은 면적임에도 불구하고, 단위 면적당 가격은 약 732만원 ~ 1168만원 수준입니다.

4.2. 건축물 정보

본 건물 '스카이캐슬라'는 2020년 9월 준공된 도시형생활주택(단지형다세대) 및 업무시설로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 종교시설: 천호동성당 인근 위치.

* 쇼핑/편의시설: 백화점, 대형 쇼핑센터, 대형마트, 먹자골목 등이 도보 이용 가능 거리에 있습니다.

* 공공시설: 강동복합문화체육센터, 천호 청소년 문화의 집, 강동 50 플러스센터, 강동구립 해공 노인복지관, 장애인 종합복지관 등이 인근에 위치하거나 건축 중입니다.

* 병원: 강동성심병원 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

건물 내 난방설비, 위생설비, 승강기, 기계식 주차설비, 시스템 에어컨 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 임차인의 보증금 220,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 이는 감정가액과 동일한 금액으로, 매수인의 실제 인수 부담이 매우 커질 수 있습니다.

6.2. 건물 상태

내부 구조는 집합건축물대장상의 건축물현황도, 외부 관측 및 탐문 조사 등을 기준으로 작성되었으며, 실제와 다소 상이할 수 있으므로 경매 진행 시 반드시 현장을 확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설 여부

현재까지 확인된 정보로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 소각장, 대규모 공장 등)이 소재한다는 정보는 없습니다. 다만, 부동산 가격 하락에 영향을 줄 수 있는 시설에 대한 주변 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지조건을 갖추고 있습니다. 2020년 신축된 건물로 비교적 최신 건축물에 속합니다. 그러나 가장 중요한 권리 분석상 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 220,000,000원이 매수인이 인수할 가능성이 매우 높아, 실질적인 인수 금액이 감정가액을 초과할 수 있다는 점이 큰 부담 요인입니다. 임차인의 배당 여부를 철저히 확인하고, 인수 금액을 감안한 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 강동구 천호동의 역세권 입지로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물임.

* 주변 개발 호재 및 편의시설 확충 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 220,000,000원이며, 임차인의 보증금도 220,000,000원으로 동일합니다. 등기부등본 및 물건명세서상 해당 임차권이 매수인에게 인수될 가능성이 높으므로, 매수인이 부담해야 할 총 금액은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

제공된 주변 시세 자료에 따르면, 인근 유사 면적 빌라의 단위 면적당 가격은 약 732만원 ~ 1168만원 수준입니다. 이를 본건의 전용면적 14.81㎡에 적용하면, 부동산 자체의 시장 가치는 약 108,000,000원에서 172,000,000원 사이로 추정됩니다.

만약 매수인이 220,000,000원의 임차 보증금을 모두 인수해야 한다면, 상기 추정된 부동산 자체 가치를 고려할 때, 이 물건의 실질적인 매수 메리트는 매우 낮다고 판단됩니다.

인수되는 보증금을 제외한 부동산 자체의 가치를 기준으로 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 100,000,000원 에서 140,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 이는 반드시 인수해야 하는 220,000,000원의 임차 보증금을 제외한 금액 이며, 최종적으로 매수인이 부담하게 될 총액은 입찰가와 인수 보증금을 합산한 금액임을 명심해야 합니다. 따라서 이 금액으로 입찰할 경우, 총 지출액은 320,000,000원에서 360,000,000원에 달하게 되어, 보수적으로 산정한 부동산 자체 가치를 초과하게 됩니다.

따라서 본 물건은 임차인의 배당 여부를 명확히 확인하고, 인수될 가능성이 있는 보증금 전액을 감안했을 때 수익을 기대하기 어려운 물건으로 판단됩니다. 만약 인수되는 임차 보증금이 배당으로 모두 소멸된다는 확실한 정보가 있다면, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.