나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경65413 [1] 서울특별시 강동구 암사동 484-34 더이룸 나동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2025.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "암사1동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 인근
은 다세대주택 등의 소규모 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지
대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 북서측 인근에 지하철 8호선 "암사역"이 소재하고 인
근 간선도로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호로서,
- 사용승인일: 2019년 3월 26일
- 외벽: 석재붙임마감 등
- 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
- 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

- 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 도시형생활주택
및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑등))<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법
>, 공장설립승인지역(2호)<수도법> 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.
- 본건은 집합건축물대장 상 위반건축물로 표기(내용 : 주거 25.1㎡ 무단증축)되어 있으며,
등기사항전부증명서 상 2024년 5월 22일 서울동부지방법원의 임차권등기명령(2024카임
5526)에 따라 주택임차권(확정일자:2022년 5월 20일, 임차보증금:310,000,000원)이 설정
되어 있으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

제시외 건물 포함
집합건축물대장상 위반건축물로 등재(주거 25.1㎡ 무단증축)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경65413 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 484-34 더이룸 나동 5층502호

건물명: 더이룸

동/호수: 나동 5층 502호

용도: 도시형생활주택

집합건축물: 예 (나동 502호)

사용승인일: 2019년 3월 26일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 333,400,000원

토지면적: 18.87㎡ (약 5.71평)

토지지분: 18.87㎡ (약 5.71평)

건물면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

건물지분: 27.41㎡ (약 8.29평)

건물 제시외면적: 25.10㎡ (약 7.59평) - 위반건축물 (주거 무단증축)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 경매 구분 및 채권자

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "암사1동주민센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택 등 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 북서측 인근에 지하철 8호선 "암사역"이 소재합니다.

인근 간선도로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 소재 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2호) 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리, 인수되는 권리)

말소기준권리: 2024년 11월 6일자 서울특별시 강동구의 압류 (갑9).

강제경매 개시결정(2024타경65413, 채권자: 김OO) 및 기타 압류는 말소될 예정입니다.

인수되는 권리: 을구 4번 주택임차권 (채권자: 김OO, 금액: 310,000,000원). 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력, 배당, 인수 여부)

임차인: 김OO

보증금: 310,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022년 5월 20일

배당신고일자: 2024년 5월 23일

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원 (단, 위 3.1.의 인수되는 권리 내용 참조)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 관련 매매/임대 정보 분석 (JSON 데이터 활용)

최근 주변 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 2013년식 16.48㎡(약 5평) 물건이 2026년 5월 19,500만원에 거래되었습니다 (약 1,183만원/㎡).

유사 시기(2013년식)의 29.97㎡(약 9평) 물건은 2026년 5월 30,850만원에 거래되었습니다 (약 1,029만원/㎡).

본건의 공식 전용면적은 27.41㎡(약 8.29평)이며, 2019년 신축임을 감안할 때, 시장 가치는 약 28,000만원 ~ 32,000만원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호입니다.

내부에는 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

외벽은 석재붙임마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일마감, 창호는 새시창호 마감입니다.

5.2. 주변 편의시설

본건은 주거지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. (혐오시설 정보는 주변 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 (무단증축)

집합건축물대장상 주거용으로 25.10㎡(약 7.59평)가 무단증축된 위반건축물로 등재되어 있습니다.

이는 이행강제금 부과, 철거 명령, 재산권 행사 제한 등 법적 제재가 따를 수 있는 중대한 사항입니다.

6.2. 인수되는 임차권 (보증금 미배당 시)

대항력 있는 선순위 임차인(김OO)이 존재하며, 보증금 310,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우, 해당 금액은 매수인이 부담해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 각종 법률에 의한 제한사항(군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등)이 적용되므로, 향후 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 신축(2019년) 도시형생활주택으로 입지 및 교통 조건이 무난한 편입니다.

그러나 주거 면적에 버금가는 규모의 무단증축 위반건축물과 대항력 있는 선순위 임차인의 존재가 주요 리스크 요인으로 작용합니다.

7.2. 권리분석 및 리스크 요약

권리 관계는 경매로 인한 대부분의 권리가 말소될 예정이나, 주택임차권의 잔액 인수 가능성이 존재합니다.

가장 큰 리스크는 약 25.10㎡의 위반건축물로서, 이에 대한 법적 제재 및 처리 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소형 주거 공간으로서의 가치

공식 면적 27.41㎡ (약 8.29평)의 소형 주거 공간으로, 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합할 수 있습니다.

위반 건축물을 합산한 실질 사용 면적은 약 52.51㎡(약 15.88평)로, 넓은 공간 활용이 가능합니다. (단, 합법화 또는 처리 방안 마련 필수)

8.2. 잠재적 수익성

정상적인 임대 수익을 기대하기 위해서는 위반건축물 문제를 반드시 해결해야 합니다.

임대 수익보다는 시세 차익을 노린 투자에 더 적합할 수 있으나, 위반건축물 리스크로 인해 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가(333,400,000원)를 기준으로 하되, 위반건축물(25.10㎡)에 대한 부담 및 잠재적 인수 보증금(310,000,000원) 리스크를 고려하여 산정하였습니다.

최근 실거래가(약 1,030만 원/㎡)와 비교 시, 본건의 공식 면적(27.41㎡) 기준 가치는 약 28,000만원 ~ 32,000만원 수준입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 위반건축물에 대한 감안율을 약 15~20% 적용하여 보수적으로 산정하였습니다.

또한, 임차인(채권자)의 보증금이 경매가로 충분히 회수될 가능성이 높다고 가정하여, 보증금 인수액은 0원으로 계산하였습니다.

9.2. 제시 입찰가

260,000,000원 ~ 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.