나이스옥션 법원경매 해남 2026타경50034 [1] 전라남도 해남군 삼산면 신흥리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 삼산면 신흥리 소재 ‘상금리 마을회관’ 북측 인근에 위치하며 주위환경은 단독주택과 대규모 경지정리된 농경지 등으로 이루어진 순수농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 근거리에 간선도로 등이 소재하여 지역내 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1)은 사다리형 평지로 단독주택부지로 이용중이고 기호 3)은 부정형평지로 단독주택(타인점유)부지로 이용중이며 기호 4)는 부정형의 평지로 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,3)은 서측으로 4m 정도의 도로에 접하고, 기호 4)는 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법> 일련번호(2) :계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법> 일련번호(3) :계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 판넬지붕 단층으로 외벽; 벽돌쌓기등 내벽; 벽지도배등 창호; 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 ·배수시설 기름보일러에 의한 난방설비등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록3. 지상 타인 소유의 주택 일부가 소재하고 현재 공가 상태이며, 목록4. 지상 일부 도로, 일부는 주택부지로 사용중임
3. 목록1.3.4. 인접토지와의 경계가 불명확하여 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 해남지원 2026타경50034 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 해남군 삼산면 신흥리 732-1이며, 용도는 단독주택입니다.

감정가는 151,968,500원입니다.

토지 면적은 432.00㎡ (약 130.68평)이며, 건물 면적은 83.33㎡ (약 25.21평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 사건의 채권자는 전OO입니다.

물건명세서 작성일은 2026년 5월 20일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 해남군 삼산면 신흥리에 위치하며, 상금리 마을회관 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택과 대규모로 경지정리된 농경지로 이루어진 순수 농촌 지대입니다.

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 근거리에 간선도로가 소재하여 지역 내 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 이용 현황으로는 기호 1) 토지는 사다리형 평지로 단독주택 부지로 이용 중이며, 기호 3) 토지는 부정형 평지로 타인 점유의 단독주택 부지로 이용 중입니다. 기호 4) 토지는 부정형 평지로 도로 등으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 기호 1번과 3번 토지는 서측으로 약 4m 도로에 접하고 있으며, 기호 4번 토지는 본건이 도로로 이용되고 있습니다.

토지 이용 계획으로는 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축 사육 제한 구역 및 공장 설립 제한 지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 12월 26일 접수된 옥천농업협동조합의 근저당권 (을5, 을1)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

토지 등기부에는 2000년 3월 4일 최초 소유권 이전(조연환) 이후 여러 차례 소유권 변동이 있었습니다. 2024년 2월 28일 천향숙에게 매매로 소유권 이전되었습니다.

등기부채권 총액은 토지 기준 122,000,000원, 건물 기준 132,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계가 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 순수 농촌 지역으로, 주로 단독주택과 농경지로 구성되어 있습니다.

일반적인 상권 형성보다는 주거 기능에 특화된 지역으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 농촌 지역 내에 위치하여 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, '상금리 마을회관' 인근에 위치하고 있으며, 차량 접근은 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건은 일괄 매각 대상입니다.

* 목록 3번 토지 상에는 타인 소유의 주택 일부가 소재하고 있으며, 현재 공가 상태입니다.

* 목록 4번 토지는 일부가 도로로, 일부는 주택 부지로 사용 중입니다.

* 목록 1, 3, 4번 토지는 인접 토지와의 경계가 불명확하여 측량 등 별도의 확인이 필요합니다.

* 건물은 경량철골조 판넬지붕 단층으로 구조되어 있습니다.

* 건물 및 토지의 임대 관계는 미상으로, 추후 임대차 관계에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

해남군 삼산면의 본 단독주택 경매 물건은 권리상 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 하지만, 타인 소유 주택의 일부 소재, 불명확한 토지 경계, 공가 상태 등 명확한 하자가 존재하므로, 이에 대한 정확한 현황 파악과 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 순수 농촌 지역의 특성상 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 수요자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 법적 하자 없이 안전하게 취득 가능합니다.

* 토지 활용: 넓은 토지 면적을 활용하여 증축 또는 신축 등 다양한 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 농촌 환경: 조용하고 한적한 농촌 생활을 원하는 경우 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 151,968,500원입니다.

정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보를 포함한 JSON 데이터 분석이 필요하나, 해당 정보가 제공되지 않아 현 시세 기준의 상세한 분석은 어렵습니다.

다만, 제시된 감정가는 해당 물건의 법원 감정 평가액이며, 본건의 잠재적 리스크 (타인 소유 주택 일부 소재, 경계 불명확, 공가 상태, 임대 관계 미상 등)를 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 해당 금액은 입찰가 산정 시 고려되지 않아도 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.