나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50097 [1] 전라남도 신안군 도초면 수다리 679 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 도초면 수다리 소재 "수다마을" 내에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 사다리 평지이며, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역(계획관리지역) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외수목(뽕나무)이 식재됨.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목이 "답" 이나, 현황은 "단독주택 건부지" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 건물로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 2-가) 단독주택임.

설비내역

일련번호 2-가) 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

일련번호 제시외건물 ㄱ) 조적조 함석지붕 단층, 보일러실 약 4.1㎡임. 일련번호 제시외건물 ㄴ) 조적조 슬레이트지붕 단층, 창고 등 약 6.3㎡임.

공부와의 차이

본건 건물 일련번호 2-가)는 공부상 "52㎡, 스레이트지붕" 이나, 현황 "59.28㎡, 함석지붕" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1. 지상 수목 포함 매각
목록1. 현황은 '단독주택 건부지'임
목록2. 현황은 '59.28㎡, 함석지붕'임
목록2. 및 제시외 건물(보일러실) 일부가 인접필지(1343번지)에 걸쳐 소재함
목록1. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50097 (1)

소재지: 전라남도 신안군 도초면 수다리 679

용도: 단독주택

감정가: 21,061,100원

토지면적: 298.00㎡ (약 90.17평)

토지지분: 298㎡

건물면적: 52.00㎡ (약 15.73평) - 본건 건물

건물지분: 52㎡

건물 제시외면적: 10.40㎡ (약 3.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 상OOOOOOOOOOOOOOO (상록수제일차유동화전문)

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 지상 수목 포함 매각. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환 가능성 있음.

1.1. 입지조건

위치: 본건은 전라남도 신안군 도초면 수다리 소재 "수다마을" 내에 위치합니다.

주위환경: 주위는 순수 농촌지대로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2026년 2월 5일 접수된 강제경매 개시 결정 등기 (상록수제일차유동화전문) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

토지 등기부 요약:

* 1994-07-04 소유권이전 (김진엽)

* 2023-07-25 소유권이전 (윤영자)

* 2023-07-25 소유권이전 (박윤기)

* 2026-02-05 강제경매 (상록수제일차유동화전문, 말소기준권리)

건물 등기부 요약:

* 2023-07-25 소유권보존 (윤영자)

* 2023-07-25 소유권이전 (박윤기)

* 2026-02-05 강제경매 (상록수제일차유동화전문, 말소기준권리)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

본건은 순수 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

주변 지역은 농업을 중심으로 한 생활권으로 이루어져 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 마을 단위의 기본적인 생활 편의 시설이 있을 수 있으나, 종합적인 편의 시설 이용을 위해서는 인근 읍/면 소재지로 이동이 필요할 수 있습니다.

주변 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '단독주택 건부지'이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 이루어지지 않을 수 있으며, 원상회복 명령이 발하여질 가능성도 있습니다.

건물 공부상 현황과 차이: 본건 건물은 공부상 면적 52㎡, 슬레이트 지붕이나, 현황은 59.28㎡, 함석 지붕으로 면적 및 지붕 재질에 차이가 있습니다. 건축물대장과의 불일치로 인한 문제가 발생할 수 있습니다.

인접필지 침범: 본건 건물 및 제시외 건물(보일러실) 일부가 인접 필지(1343번지)에 걸쳐 소재합니다. 이는 향후 경계 분쟁, 사용 수익 제한 또는 원상회복 명령의 원인이 될 수 있습니다.

제시외 건물 포함: 보일러실, 창고 등 제시외 건물도 매각에 포함되나, 인접필지 침범 여부 등 현황 확인이 필요합니다.

토지 이용계획: 본건은 계획관리지역이며, 모든 가축 제한 구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

수목 포함 매각: 지상 수목(뽕나무)이 매각에 포함되나, 별도의 가치 평가가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 신안군 도초면에 위치한 단독주택으로, 감정가는 21,061,100원입니다.

농지취득자격증명 제출 의무, 건물 현황과 공부상 불일치, 인접 필지 침범 등 여러 법적, 현황적 리스크 요소를 가지고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

농촌 지역의 특성을 고려할 때, 주변 시세 및 향후 활용 가능성을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

저렴한 감정가: 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 유리한 조건으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

농촌 주택 활용: 농촌 지역의 주택으로 활용하거나, 주말 주택, 귀촌 주택 등으로의 잠재적 수요를 고려해볼 수 있습니다.

토지 활용 가능성: 단독주택 부지로서 토지 자체의 가치를 평가해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

신안군 도초면 지역의 단독주택 및 토지에 대한 최근 시세 자료는 공개적으로 제한적입니다. 일반적으로 농촌 지역의 부동산 시세는 도심 지역과 비교하기 어려우며, 개별 물건의 입지, 상태, 법적 문제 등에 따라 큰 차이를 보입니다.

본건의 감정가 21,061,100원은 토지 면적 298㎡ (약 90평)을 고려할 때, 토지 자체의 가치 외에 건물의 노후도, 공부와의 차이, 그리고 인접 필지 침범과 같은 법적 문제들이 복합적으로 반영된 것으로 추정됩니다.

따라서, 보수적인 접근이 필요하며, 인접 필지 침범 문제 해결 비용, 농지취득자격증명 발급 관련 비용 및 행정 절차 등을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

예상 입찰가 산정:

정확한 주변 시세 데이터가 부족하여 구체적인 시세 분석을 통한 입찰가 산정에는 한계가 있습니다.

하지만, 제공된 감정가와 물건의 특성을 고려할 때, 법적 리스크를 충분히 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

리스크가 명확하므로, 감정가 수준 이하 또는 감정가 근접 선에서 경쟁 상황을 지켜보며 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

투자의향이 있다면, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차를 최우선으로 확인하고, 인접 필지 침범 문제에 대한 해결 방안을 구체적으로 검토한 후, 감정가 21,061,100원을 기준으로 보수적인 입찰가를 제시하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.