나이스옥션 법원경매 해남 2026타경1014 [1] 전라남도 완도군 완도읍 가용리 1013 우성팰리스힐 101동 16층 1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

관리비 미납 여부는 별도 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 해남지원 2026타경1014 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 완도제일신용협동조합 (추정)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 정보

소재지: 전라남도 완도군 완도읍 가용리 1013 우성팰리스힐 101동 16층 1602호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2016년 5월 25일

1.3. 면적 및 가격 정보

감정가: 337,000,000 원

토지 면적: 21.29㎡ (약 6.44평)

건물 면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

전용 면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

토지 지분: 21.2921㎡

건물 지분: 84.9323㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

전라남도 완도군 완도읍 가용리 소재, 완도읍 중심부에서 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 단지명은 우성팰리스힐로, 2016년 5월에 사용승인된 아파트 단지입니다.

2.2. 교통상황

전라남도 완도군 완도읍 가용리 1013번지 인근에는 지역 버스 노선이 운행 중입니다.

"완도우성팰리스힐" 또는 "가용리" 등의 버스 정류장이 도보 거리에 위치하여 완도읍 시내 및 주변 지역으로의 이동이 가능합니다.

대중교통 이용이 가능하나, 배차 간격은 지역 특성상 다소 길 수 있습니다.

2.3. 주변 시설

본건이 위치한 완도군 완도읍 가용리 일대는 주로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 해안가와 인접하여 일부 조망이 양호한 지역입니다.

아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

완도읍 소재지의 주요 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량으로 이동 가능한 거리에 위치합니다.

주변 지역에서 특별히 문제시될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권: 주식회사우성디앤씨에서 최초 보존등기 후 손찬우에게 매매로 소유권 이전되었습니다.

근저당:

* 을1) 완도제일신용협동조합 근저당 (2016-06-10, 202,000,000원) - 말소기준권리

* 을2) 주식회사오케이파이낸셜대부 근저당 (2025-01-09, 26,000,000원) - 말소

가압류:

* 갑4) 전남신용보증재단 가압류 (2025-10-27, 13,999,992원) - 말소

* 갑5) 소상공인시장진흥공단 가압류 (2025-10-31, 7,155,827원) - 말소

임의경매:

* 갑6) 완도제일신용협동조합 임의경매 (2026-02-04, 161,843,698원) - 본건 경매 개시 결정

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2016년 6월 10일자 완도제일신용협동조합의 근저당 (을1)입니다. 본 경매로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 임의경매 등은 모두 소멸될 예정입니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 본건에는 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

최근 전월세 계약 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 85㎡)의 경우 보증금 300만원 ~ 2,300만원, 월세 0원 ~ 80만원 범위에서 거래가 이루어졌습니다. 이는 시세 대비 적절한 월세 수준을 유지하고 있음을 보여줍니다. [cite: inferred from rental data]

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 완도우성팰리스힐

준공년월: 2016년 5월

세대수: 총 159세대 (2개동)

최고/최저층: 18층 / 1층

주차 대수: 총 177대 (세대당 약 1.11대)

관리사무소 연락처: 061-555-1501

5.2. 단지 내/외부 편의시설

단지 내: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

단지 외부: 주변은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 완도읍 소재지의 주요 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납

주의사항으로 관리비 미납 여부는 별도 확인이 필요합니다. 경매 물건은 미납 관리비(특히 공용부분) 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 기타

(현 시점 조사된 내용만으로는 특이사항 없음)

7. 투자 포인트

주변 시세 대비 합리적인 감정가 수준 (최근 매매가 30,000만원~33,000만원, 감정가 33,700만원).

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 추가 인수 부담이 적음 (모든 후순위 권리 소멸 예상).

신축 연차가 비교적 짧아(2016년 준공) 하자 발생 가능성이 낮음.

8. 종합 의견

본건은 전라남도 완도군에 위치한 아파트 경매 물건으로, 비교적 최근에 준공된 깔끔한 상태의 주거용 부동산입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 명확한 편입니다. 최근 실거래가를 바탕으로 한 시세 분석 결과, 감정가 수준은 적정하다고 판단됩니다. 다만, 관리비 미납 여부 등 경매 절차에서 반드시 확인해야 할 사항들을 꼼꼼히 점검해야 합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 평균: 약 31,833만원

최근 실거래가 최고: 33,000만원

감정가: 33,700만원

임차인 인수 보증금: 0원

최근 매매가를 기준으로 볼 때, 30,000만원 ~ 33,000만원 수준에서 시세가 형성되어 있습니다. 감정가가 33,700만원으로 시세보다 약간 높게 책정되어 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없고, 임차인도 없는 점을 고려하면 시세 하단에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 수익률을 확보하기 위해, 30,000만원 ~ 32,000만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.