나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100127 [1] 부산광역시 사상구 모라동 986-3 대상로웰아파트 8층801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 부산도시철도 2호선 '모라역' 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 · 업무시설(오피스텔) · 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '모라역' 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건 내 제8층 제801호로서, (사용승인일 : 2018-03-29) - 외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, - 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

공부상 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 · 업무시설(오피스텔) · 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로에 접하며, 북측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

모라동 986-3 : 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(60m이하))<건축법> 모라동 986-4 : 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(60m이하))<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

- 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2026타경100127 (1)

* 소재지: 부산광역시 사상구 모라동 986-3 대상로웰아파트 8층801호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 171,000,000원

* 토지면적: 11.59㎡ (약 3.50평)

* 토지 지분: 11.588369325510754㎡

* 건물면적 (전용면적): 47.33㎡ (약 14.32평)

* 건물 지분: 47.3289㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 건축물 정보:

* 건물명: 대상로웰아파트

* 사용승인일: 2018년 3월 29일

* 총 층수: 17층

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 총 면적: 8080.505㎡

* 대지 면적: 1201.65㎡

2. 입지조건

* 본건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 부산도시철도 2호선 '모라역' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등으로 형성된 노선 상가지대입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '모라역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상황: 본건은 서측으로 노폭 약 30미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 5월 21일자 사상구의 압류 (갑5) 입니다.

* 본 경매 사건의 채권자는 이OO입니다.

* 등기부상 주요 권리 내역:

* 을3: 주택임차권 (이종욱, 170,000,000원, 2026.05.07 접수) - 인수되는 권리입니다.

* 갑7: 강제경매 (이종욱, 170,000,000원, 2026.02.03 접수) - 경매 신청 채권자입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 14일

* 확정일자: 2022년 7월 11일

* 대항력: 있음

* 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원이나, 물건명세서에 명시된 바와 같이, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 모라동 지역은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 혼합된 노선 상가지대입니다.

* 부산 도시철도 2호선 모라역이 인접하여 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

* 해당 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중에 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 2호선 모라역 및 버스정류장이 가까워 교통이 편리합니다.

* 건물: 2018년 3월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조의 17층 건물 중 8층에 위치합니다. 비교적 신축에 해당합니다.

* 주변 시설: 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 본건 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 씨는 보증금 1.7억원을 가지고 있으며 대항력이 있습니다. 배당 과정에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다. (권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 분석되었으나, 물건명세서 상 인수 가능성이 명시되어 있어 주의가 필요합니다.)

* 내부 확인 불가: 현장 조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 건물 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 내부 구조, 상태, 이용 상황 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 경매 응찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 도시철도 2호선 모라역 인근의 역세권에 위치한 2018년 준공의 신축 도시형생활주택입니다.

* 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼합되어 있어 생활 편의성과 유동 인구를 기대할 수 있습니다.

* 가장 큰 우려 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 1.7억원 중 배당으로 미변제될 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크입니다. (권리분석 상 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 인수 가능성은 반드시 확인해야 합니다.)

* 또한, 현장 내부 확인이 불가하여 건물 상태에 대한 정확한 판단이 어려운 점은 입찰 시 신중함을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 모라역 도보권으로 교통이 우수하며, 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 지역 잠재력: 모라동 지역은 지속적인 주거 및 상업 시설 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 171,000,000원

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 연립, 다세대 주택의 매매가는 2000년~2003년식 기준으로 8,000만원에서 12,500만원 수준입니다. 본건은 2018년식으로 연식이 훨씬 신축이며 도시형생활주택이므로, 단위 면적당 가격은 비교 대상 주택보다 높을 것으로 추정됩니다. 감정가 1.71억은 이러한 신축 연식 및 입지 조건을 반영한 것으로 판단됩니다.

* 주요 고려사항:

* 대항력 있는 임차인의 보증금 1.7억원 중 배당 후 인수 가능성이 존재합니다. (권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시됨)

* 내부 확인이 불가하여 물건 상태에 대한 불확실성이 있습니다.

* 예상 입찰가: 171,000,000원

* 제안 사유: 본건은 감정가 1.71억으로 책정되어 있으며, 주변 시세 대비 신축 연식 및 도시형생활주택의 특성을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 및 내부 확인 불가라는 리스크를 감안하여, 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직하다고 판단됩니다. '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 원칙에 따라, 인수 보증금 합계가 0원으로 분석된 점을 고려하여 감정가 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.