나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30125 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 705-4 신일아파트 1동 4층 409호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 소재 "전주삼천남초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 중심의 주택지대로 노변을 따라 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식구조 5층 중 제4층 제409호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 현황 "아파트부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 소재 왕복8차선 포장도로를 통해 주로 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-09-15), 시가지경관지구(일반)(2017-06-30), 제1종지구단위계획구역(삼 천), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13) (주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활 용에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

현대카드주식회사 (현OOOOOO)의 신청으로 진행되는 전주지방법원 2026타경30125 (1) 부동산강제경매 물건입니다.

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 705-4, 신일아파트 1동 4층 409호에 소재한 아파트입니다.

감정가는 114,000,000원이며, 토지면적은 54.41㎡ (약 16.46평), 건물면적은 59.97㎡ (약 18.14평)입니다. 토지와 건물은 일괄매각 대상입니다.

해당 아파트의 건축년도는 1991년 8월 1일 사용승인일 기준으로 약 35년 되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 소재 "전주삼천남초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트 단지가 중심을 이루는 주택지대로, 노변을 따라 다양한 근린생활시설이 자리 잡고 있어 생활 편의성이 높습니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 관내 교통편 및 도로망을 고려했을 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

주요 진출입로는 북동측에 접한 왕복 8차선 포장도로를 통해 이루어집니다.

해당 토지는 부정형 토지이며, 현재 '아파트 부지'로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 현재까지 파악된 권리관계는 다음과 같습니다.

소유권 이전 내역으로는 강미양 (2006.03.24), 정홍철 (2011.04.29), 김경자 (2015.07.10) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리는 2023년 12월 28일 접수된 전주농업협동조합의 근저당 (채권금액: 104,400,000원)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 이는 갑13 (가압류: 현대카드, 2025.04.25), 갑14 (가압류: 전북신용보증재단, 2025.06.27), 갑15 (강제경매: 현대카드주식회사, 2026.02.03) 등기 사항을 포함합니다.

등기부채권 총액은 약 157,480,453원입니다.

임차인 현황 관련 사항은 다음과 같습니다.

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 임대 관계가 미상이므로, 실제 임차인이 존재하고 대항력을 갖추고 있는지에 대한 추가적인 조사 및 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 삼천동 지역은 아파트 단지가 밀집한 전형적인 주거지역입니다.

인근에 전주삼천남초등학교가 위치하며, 단지 주변으로 기본적인 상업 시설과 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 인프라가 양호합니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로 및 중로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다. 산림, 하천, 전원개발 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

해당 아파트는 전주삼천남초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

차량 접근성이 좋으며, 주변 도로망을 이용한 시내 및 외곽 이동이 편리합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

신일아파트는 총 6개 동, 410세대로 구성되어 있으며, 최고 6층 건물입니다.

주차 공간은 지상 4대, 지하 0대, 총 286대로 세대당 약 0.7대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

건물 내에는 2대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 임차인 현황에서 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어 실제 점유자가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 경우, 명도 과정에서 추가적인 시간 소요나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 노후화: 1991년 준공된 아파트로, 30년 이상 경과함에 따라 주요 설비의 노후화 또는 유지보수에 대한 비용이 발생할 수 있습니다.

주차 공간 부족: 세대당 주차 대수가 약 0.7대로, 주차 공간이 다소 부족하게 느껴질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

전주 삼천동에 위치한 본 신일아파트 경매 물건은 우수한 학군과 잘 갖춰진 생활 편의시설, 양호한 교통 접근성을 갖춘 주거 지역에 자리하고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적 하자 없이 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 임대 관계가 미상이라는 점과 건물의 연식이 오래되었다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 부분들을 면밀히 검토하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 입지로 꾸준한 임대 수요 및 매매 수요가 기대됩니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 상태로 취득이 가능합니다.

전주삼천남초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정에 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

주변에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가 분석 및 산정

최근 매매 정보 분석 결과, 2026년 7월 기준으로 다음과 같은 거래 사례가 확인되었습니다.

2026년 7월 20일: 100,000,000원 (3층, 직거래)

2026년 7월 12일: 96,000,000원 (4층, 중개거래)

2026년 7월 6일: 92,000,000원 (4층, 중개거래)

현재 물건의 감정가는 114,000,000원입니다.

최근 실거래가 평균은 약 96,000,000원으로, 감정가 대비 약 18.75% 높게 책정된 것으로 보입니다.

건축 연도, 주차 공간, 명도 관련 불확실성 등을 고려할 때, 최근 실거래가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 98,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.