나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10171 [1] 경상남도 창원시 진해구 남문동 1242-8 진해남문코아 1동 4층 401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 '웅천초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 출입 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(평지붕) 지하1층, 지상5층 건내 4층 401호, 402호로서 외 벽 : 석재치장마감 등 내 벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등 천정: : 텍스마감 및 데코타일 마감 등 창 호 : 새시창호 구조임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(단아뷰티)로 이용중임. 기호(2) : 근린생활시설(상티화실, 남문탁구장)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 승강기 및 소방설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로, 동측 및 북측으로 중로, 서측으로 보행자전용도로와 각각 접하며, 진입도로상태 양호하며, 지하주차장 시설이 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 모든축 종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,경제자유구역(2025-04-21)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 경제자유구역용도지구기타<경제자유구역의 지정 및운영에 관 한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

본 물건은 창원지방법원 2026타경10171 (1) 사건으로, 부동산 임의경매 절차를 통해 진행됩니다. 채권자는 케이에프지이삼일이유동화전문입니다.

1.2. 물건현황

본 경매 물건은 경상남도 창원시 진해구 남문동 1242-8번지에 소재한 진해남문코아 1동 4층 401호입니다. 용도는 근린상가입니다.

1.3. 감정가및면적

감정가는 227,000,000원입니다.

토지 면적은 40.87㎡ (약 12.36평)이며, 토지 지분 면적도 40.8669㎡ (약 12.36평)입니다.

건물 면적은 96.57㎡ (약 29.21평)이며, 건물 지분 면적 역시 96.57㎡ (약 29.21평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 매각대상

본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄하여 매각 대상입니다. 특수 물건 정보상 유동화 물건에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 남문동에 위치하며, '웅천초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택 및 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 출입이 가능하며, 주변의 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 남측으로 대로, 동측 및 북측으로 중로, 서측으로는 보행자 전용 도로와 각각 접하고 있어 진입 도로 상태는 양호합니다. 지하 주차장 시설이 완비되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 대로2류(폭 30m~35m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한) 및 경제자유구역(2025-04-21 지정)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

집합건물 등기부상 소유권 보존은 2018년 12월 24일 이선호 외 1명에 의해 이루어졌으며, 이후 2019년 1월 4일 김태완에게 공유자 전원 지분 전부 이전(매매)되었습니다.

말소기준권리는 2019년 1월 4일 접수된 경남은행의 근저당권(채권최고액 427,570,000원)입니다.

이후 창원시 압류(2023년 9월 25일), 경남신용보증재단 가압류(2023년 12월 12일, 44,225,000원), 창원세무서장 압류(2024년 12월 11일) 등이 있었으나 모두 말소되었습니다.

본건 경매는 케이에프지이삼일이유동화전문이 신청한 임의경매(2026년 2월 5일 접수)로, 해당 경매개시결정 등기 역시 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 471,795,000원입니다.

3.2. 임차인현황

현재 임차인으로 이지영(상호: 단아뷰티) 씨가 있습니다.

보증금은 10,000,000원, 차임은 800,000원이며, 사업자 등록일은 2019년 4월 12일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수권리및금액

말소기준권리(근저당)보다 늦게 설정된 권리들은 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

따라서, 본 경매 물건 인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 기재된 내용만으로는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물구조및이용상태

본 건물은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 평지붕을 갖춘 지하 1층, 지상 5층 규모입니다.

본 물건(4층 401호)은 현재 근린생활시설(단아뷰티)로 이용 중입니다. 다른 호실은 근린생활시설(상티화실, 남문탁구장)로 이용되고 있습니다.

내외벽 마감은 석재치장, 벽지, 인테리어 마감 등이며, 천정은 텍스 및 데코타일 마감, 창호는 새시창호 구조입니다.

4.2. 건물설비

건물에는 공동 위생 설비, 승강기 및 소방 설비 등이 설치되어 있어 기본적인 편의 및 안전 기능이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

본 물건은 웅천초등학교 인근에 위치하며, 주변에 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 상업지역에 속해 있어 관련 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 주변혐오시설

주변 지역에 심각한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 공장 단지 등)이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 일반적으로 도시 내 상업 및 주거지역의 생활 환경 수준을 유지하고 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 특이사항및주의사항

본 물건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다.

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

6.2. 기타

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 경제자유구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발이나 관련 법규 적용 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 경매 물건은 창원시 진해구 남문동의 상업지역에 위치한 근린상가로, 양호한 교통망과 주변 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 현재 공실 없이 두 개의 업종으로 운영 중인 것으로 파악됩니다. 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 유동화 물건이라는 점과 임대 관계 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 경매 절차상 소멸되지 않는 권리가 없어 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 대로와 중로에 접한 우수한 도로 조건 및 지하 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

* 지역 내 근린생활시설 및 공동주택이 밀집하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 경제자유구역 지정으로 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통한 임대 현황, 공실률, 향후 개발 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황에 맞는 적정 수준으로 입찰가를 결정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.