나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10140 [1] 경상남도 김해시 진례면 산본리 1195-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.03.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 산본리 소재 'AM하이테크일반산업단지' 내 에 위치하며 인 근은 근린생활시설, 중·소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

완경사 지대 내 자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태

본건의 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역,지구단위계획구역,소로3류(폭 8m 미만)(2016-03-23)(접합),가축사육제한구 역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물 환경보전법>,일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>,산업시설구역(2025-07-10)< 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,철도보호지구(2020-12-07)<철도안전법>입니 다.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 건물(후첨 '지적 및 건물개황도' 참조)이 소재하며, 실측사정 등을 통하 여 개략적으로 면적사정한 후 관찰감가법을 병용한 원가법으로 감정평가하였으며, 제시외 건물로 인한 영향을 고려한 토지가격은 별도 부기하였으니 업무 진행 시 참조바랍니다.

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) : 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 기타지붕(판넬) 및 슬래브지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일 2022.10.12) 외벽 : 판넬 잇기, 석재 및 판넬 마감 등, 내벽 : 타일 및 벽지, 판넬 마감 등, 바닥 : 콘크리트 위 하드너 마감 및, 아스타일 깔기 등, 주구조 : H-Beam(480×200mm, 300×200mm), 층고 : 약15m내외, 창호 : 새시창구조입니다.

이용상태

기호(1) : 공장 및 사무실로 이용 중입니다. ┌ 1층 : 공장 및 사무실 등, └ 2층 : 사무실 등

설비내역

사무실 부분에 천정형 냉난방설비가 구비되어 있습니다. 제반 위생설비, 기본 급·배수설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

본건 기호(1) 건물의 제시목록 및 공부상 지붕은 '기타지붕(판넬)'이나, 현황 '기타지붕(판넬) 및 슬라브지붕'이며, 제시목록 및 공부상 구조는 '철근콘크리트구조' 이나, 현황 '일반철골구조 및 철근콘크리트구조'인 바, 업무 진행 시 참조바랍니다. 본건 기호(1) 건물의 제시목록 상 용도는 '1~2층 공장 1,494.29㎡' 이나, 현장 조사 시 현황 '1층 일부 공장 1,276.01㎡', '1층 일부 및 2층 사무실 218.28㎡'인 바, 업무 진행 시 참조바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기타:없음.

물건 비고

- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계‧기구 9점 포함.
- 제시외 건물 및 제시외 기계기구는 매각에서 제외함.
- 목록1 건물의 지붕은 공부상 '기타지붕(판넬)' 이나 현황 '기타지붕(판넬) 및 슬라브지붕' 이며, 구조는 공부상 '철근콘크리트구조' 이나 현황 ' 일반철골구조 및 철근콘크리트구조' 이며, 용도는 등기사항증명서상 '1~2층 공장 1,494.29㎡' 이나 현황 '1층 일부 공장 1,276.01㎡, 1층 일부 및 2층 사무실 218.28㎡' 임.
- 목록2. 토지의 일부(약96㎡)는 철도보호지구에 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2026타경10140 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진례면 산본리 1195-2

용도: 공장

감정가: 3,823,848,120원

토지면적: 2249.10㎡ (약 680.42평)

건물면적: 1494.29㎡ (약 452.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (자료 내 '중OOOOO'로 표기되었으나, 등기부 현황상 중소기업은행으로 추정됨)

특이사항: 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계‧기구 9점 포함되었으나, 제시외 건물 및 제시외 기계기구는 매각에서 제외됩니다. (제시외 건물은 감정평가에 반영되었으나 매각물건에는 포함되지 않음)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경상남도 김해시 진례면 산본리 소재 AM하이테크일반산업단지 내에 위치하고 있으며, 인근으로는 근린생활시설 및 중·소규모 공장들이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지형태 및 이용상태:

완경사 지대 내 자체 지반은 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현재 공업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

물건의 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지, 산업시설구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다. 특히 토지의 일부(약 96㎡)는 철도보호지구에 포함되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본 건 토지 및 건물 등기부등본상 을1 근저당권(중소기업은행, 2022.10.28 접수, 2,930,000,000원)이 말소기준권리이며, 이에 따라 대부분의 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액:

토지 등기부채권 총액: 3,416,701,756원

건물 등기부채권 총액: 3,896,701,756원

소멸되지 않는 권리:

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등은 등기되지 않았거나 말소 예정)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

본 물건에는 등기된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현황 임차인이 존재할 가능성이 있습니다.

임차인 관련 주의 문구:

임대 관계가 미상임에도 불구하고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있는 점을 감안할 때, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 김해시 진례면 AM하이테크일반산업단지 내에 자리하고 있어, 산업단지의 특성상 관련 업종의 기업체들이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. 주변에는 근린생활시설과 중소규모 공장들이 분포하고 있어, 지역 상권은 산업단지 배후 기능을 중심으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 공장 용도로, 주거용 시설이 아니므로 일반적인 생활정보(편의시설, 교육시설 등)는 해당되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 일부(약 96㎡)가 철도보호지구에 포함되어 있어, 해당 법규에 따른 행위 제한 가능성이 있습니다.

* 건축물 현황과 공부상 내용 간 차이가 존재합니다.

* 지붕: 공부상 '기타지붕(판넬)'이나 현황 '기타지붕(판넬) 및 슬라브지붕'

* 구조: 공부상 '철근콘크리트구조'이나 현황 '일반철골구조 및 철근콘크리트구조'

* 용도: 공부상 '1~2층 공장 1,494.29㎡'이나 현황 '1층 일부 공장 1,276.01㎡, 1층 일부 및 2층 사무실 218.28㎡'

이러한 차이는 향후 건축물 대장 변경, 용도 제한, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 소지가 있으므로, 관련 법규 및 행정 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물 및 제시외 기계기구는 매각에서 제외되므로, 이와 관련된 이점이나 문제는 낙찰자가 별도로 해결해야 합니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 명도 리스크로 작용할 수 있습니다. (앞선 권리분석 섹션 참조)

* 토지 이용 계획 상 '철도보호지구' 포함 부분에 대한 구체적인 개발 제한 및 행위 가능 범위를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 진례면 AM하이테크일반산업단지 내에 위치한 공장으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가되며, 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다.

그러나 건물 현황과 공부상 내용의 불일치, 철도보호지구 편입, 제시외 물건 제외, 그리고 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 반드시 고려해야 할 주요 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 현장 조사 및 법률 검토를 통해 명확히 파악한다면 합리적인 투자 결정을 내릴 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치하여 관련 업종 기업체에 대한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 최근 사용 승인된 건물(2022.10.12)로, 즉시 사용 가능하거나 최소한의 보수 후 활용이 가능할 수 있습니다. (단, 공부와의 차이점은 별도 확인 필요)

* 일반공업지역 및 산업시설구역에 해당하여 공장 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 향후 산업단지 개발 계획이나 주변 지역 시세 변동에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 산정이 어렵습니다. 낙찰가를 산정하기 위해서는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현장 방문을 통한 물건 상태 정밀 조사

* 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 분석

* 예상되는 명도 비용 (임대차 관계 확인 및 협상 비용 포함)

* 건축물 현황과 공부상 차이점에 대한 보수 또는 변경 예상 비용

* 철도보호지구 관련 행위 제한으로 인한 가치 하락 요인 분석

인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 입찰가 산정 시 이 부분에 대한 부담은 없습니다. 제시된 감정가는 3,823,848,120원이며, 이를 기준으로 투자 가치를 면밀히 검토하여 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.