나이스옥션 법원경매 대전 2026타경83 [1] 대전광역시 중구 문화동 1-46 효성상아맨션 4동 4층 401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문화동 소재 '글꽃중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성된 아파트지대임.

교통상황

본건 단지내까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1/지상7 건물중 '제4동 제4층 제401호'로서, ·외벽:몰탈위 페인팅마감 등, ·내벽:벽지 마감 등, ·창호:새시창호 등임.

이용상태

현황 '아파트'로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 소화전 및 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 현황 '일단의 공동주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북측의 출입로로 출입 중이며, 단지내 포장 도로가 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

·기호(1,5) : 제2종일반주거지역(2025-02-27), 도로(문화9)(접합), 소로1류(폭 10m~12m) (2024-03-08)(13호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(문화27)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전글꽃중학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전글꽃초등학교(병설유))<교육환경 보호에 관한 법률>임. ·기호(2) : 제2종일반주거지역(2025-02-27), 도로(문화9)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(문화3) (접합), 소로3류(폭 8m 미만)(문화27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전글꽃중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(2021-10-08)(대전글꽃초등학교(병설유))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역(2021-10-08)(대전글꽃중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임. ·기호(3) : 제2종일반주거지역(2025-02-27), 도로(문화9)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(문화3) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08) (대전글꽃중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전글꽃초등학교 (병설유))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-10-08)(대전글꽃중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임. ·기호(4) : 제2종일반주거지역(2025-02-27), 도로(문화9)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전글꽃중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전글꽃초등학교(병설유))<교육환경 보호에 관한 법률>임. ·기호(6) : 제2종일반주거지역(2025-02-27), 도로(문화9)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(문화27) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08) (대전글꽃중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전글꽃초등학교 (병설유))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경83 (1)

소재지: 대전광역시 중구 문화동 1-46 효성상아맨션 4동 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 279,000,000원

토지면적: 44.28㎡ (약 13.4평)

건물면적: 61.33㎡ (약 18.5평) (전용면적 기준)

아파트 단지 총면적: 29,425.15㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO (서대전농업협동조합)

건축년도: 1984년

단지 정보: 효성상아맨션, 총 6개동 296세대

2. 입지조건

위치: 대전광역시 중구 문화동 소재 '글꽃중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 주변은 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

교통: 단지 내로 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로: 단지 북측으로 도로가 있으며, 단지 내에는 포장 도로가 잘 정비되어 있습니다.

토지이용계획: 본 건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(글꽃중학교, 글꽃초등학교), 절대보호구역(글꽃중학교) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 5월 31일 접수된 서대전농업협동조합의 근저당권 (을8)입니다.

인수되는 권리: 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 투자 전 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

등기부 요약:

* 소유권 이전 및 지분 이전 등의 거래 내역이 확인됩니다.

* 말소기준권리인 근저당권보다 선순위의 권리는 없으며, 후순위로 다수의 압류가 있었으나 모두 말소 처리되었습니다.

* 본 경매는 서대전농업협동조합의 임의경매 신청에 의해 진행되었습니다.

채권 총액 (말소기준권리 기준): 120,000,000원

4. 상권분석

주변 상업 시설: 단지 인근에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

교통망: 시내버스 노선이 잘 갖추어져 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 지역 접근성도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

교육 환경: 본 건은 글꽃중학교, 글꽃초등학교(병설유)와 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

편의 시설: 인근 근린생활시설 및 문화동 지역의 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

단지 구성: 효성상아맨션은 1984년에 준공되어 약 40년 이상 경과한 아파트 단지로, 총 6개동에 296세대가 거주하고 있으며, 총 주차 대수는 226대입니다 (세대당 약 0.76대).

6. 잠재적 리스크

임차인 미확인: '임대 관계는 미상임'으로 명시된 부분은 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있더라도, 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

건물 노후화: 1984년 준공된 아파트로, 건물 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

감정가와 시세의 괴리: 감정평가액(279,000,000원)과 최근 아파트 매매 시세(약 245,000,000원 ~ 350,000,000원, 면적 상이) 간의 차이가 존재하는바, 시세 변동에 따른 추가적인 가격 하락 위험을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 문화동에 위치한 효성상아맨션 4동 4층 401호 아파트로, 주거 환경 및 교육 여건이 양호한 지역에 자리하고 있습니다. 권리 분석상으로는 인수할 만한 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점과 건축물의 노후화, 그리고 감정가와 최근 시세 간의 현저한 차이는 투자 결정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 입지: 오랜 기간 형성된 성숙된 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 기대됩니다.

우수한 교육 환경: 초등학교 및 중학교가 인접하여 학군 수요를 기대할 수 있습니다.

권리 관계 명확성: 말소기준권리 이하 등기부 상 모든 권리가 소멸될 예정으로, 권리상의 복잡한 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 전용면적은 61.33㎡ (약 18.5평)입니다.

제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 유사 면적 또는 인접 면적 아파트의 거래 가격은 평당 약 994만원에서 1,004만원 수준으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 본 건의 적정 시세는 약 185,000,000원 내외로 산정됩니다.

현재 감정가(279,000,000원)는 최근 시장 시세보다 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이에 따라 감정가보다는 시세에 기반한 보수적인 접근이 권장됩니다.

잠재적 리스크와 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 190,000,000원에서 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.