나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50161 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 645-1 코아루아파트 305동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 소재 "각리초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 공동주택, 농경지, 공장시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 출입이 가능하며, 일반차량을 이용한 접근성, 대중교통 이용여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상17층건 중 제1층 103호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호 : 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 아파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측 남동측으로 왕복 4차선 포장도로 및 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지,건폐율30%이하,용적률196%이하,높이 최고18층), 지구 단위계획구역(오창과학산업단지 지구단위계획구역), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m) (주간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-28)(각리중학교,청주교육지원청체육건강과(043 -299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(각리초등학교,청주교육지원청체육건강과 (043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(각리초등학교,청주교육지원청체육건강과 (043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 지방산업단지(오창과학산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50161 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 645-1 코아루아파트 305동 1층103호

용도: 아파트

감정가: 292,000,000원

토지면적: 58.33㎡ (약 17.65평)

토지지분: 58.3324㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9696㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

대상 물건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리에 위치하며, 주변은 공동주택, 농경지, 공장시설 등이 혼재하는 지역입니다.

동측으로는 각리초등학교가 인근에 있습니다.

제반 차량의 출입이 가능하며, 일반 차량 접근성 및 대중교통 이용 여건은 대체로 보통 수준입니다.

대상 물건 북측 및 남동측으로는 왕복 4차선, 서측으로는 왕복 2차선의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 오창과학산업단지 지구단위계획구역에 해당합니다.

주변에 학교(각리초등학교, 각리중학교)가 있어 교육 환경 관련 보호구역으로 지정되어 있습니다.

검색된 정보에 따르면, 해당 물건의 직접적인 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 확인된 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2026년 2월 4일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑8)입니다.

을구 8번 권리인 주택임차권(양재민)은 2024년 3월 18일 접수되었으며, 이는 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다.

임차인 양재민은 2022년 3월 11일 전입, 2022년 2월 23일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

임차인의 보증금은 290,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

본 경매로 인해 임차권은 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

하지만 '인수 보증금 합계' 정보는 0원으로 기재되어 있어, 실제 배당을 통한 보증금 회수 가능성이 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 절차에 따라 최종 인수 여부가 결정되므로 주의가 필요합니다.

현재까지 접수된 채권 총액은 290,000,000원 (임차인 보증금)으로 파악됩니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 오창읍 각리 지역은 공동주택 밀집 지역과 공장, 농경지가 혼재된 지역 특성을 보입니다.

오창과학산업단지가 인근에 위치하여 배후 수요가 존재할 가능성이 있습니다.

주변 교통망은 왕복 4차선 및 2차선 도로와 연계되어 있어 접근성이 양호한 편입니다.

제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 주거 환경 개선 및 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 총 17층 중 1층에 위치한 아파트입니다.

건물 구조는 철근콘크리트조이며, 난방, 위생, 급배수, 소방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지(코아루아파트)는 총 11개 동, 948세대로 구성되어 있으며, 2006년 6월 사용승인되었습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

주차는 옥외 223대, 지하 자동 주차 981대를 포함하여 총 1204대(동별 3대 옥외, 28대 지하 주차 (1060345 JSON 참고 시 총 주차대수 1204대)) 수용 가능하며, 지하에 전기차 충전기(12대)도 구비되어 있습니다.

전용면적은 84.97㎡ (약 25.70평)입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다.

비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있고, 배당 순위에 따라 보증금이 전액 변제될 가능성이 높지만, 만약 경매 낙찰가나 배당 순서의 문제로 인해 임차인의 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 차액을 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

가축사육제한구역, 학교보호구역 등 관련 법규에 따른 제약 사항이 있을 수 있으나, 아파트 용도에 직접적인 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 오창 지역의 아파트로, 비교적 양호한 입지와 편의시설을 갖추고 있습니다.

특히 2006년 준공된 아파트로, 단지 규모도 상당하여 주거 가치가 있습니다.

다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 존재는 본 건의 가장 큰 특징이자 주의해야 할 사항입니다. 낙찰 시 임차인의 보증금 인수 여부를 면밀히 파악해야 하며, 이를 고려한 신중한 입찰이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

오창과학산업단지와 인접한 위치로, 산업단지 종사자들의 배후 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1차 아파트의 경우, 입주민들의 선호도가 높은 층수(저층)에 해당합니다.

비교적 최근 매매 사례가 존재하여 시세 파악 및 가치 판단에 도움이 됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월 5일 28,500만원, 2026년 6월 12일 33,200만원, 2026년 6월 8일 27,300만원)를 종합적으로 분석한 결과, 해당 면적대의 최근 시세는 약 27,300만원에서 33,200만원 사이에 형성되어 있습니다. 평균 시세는 약 29,667만원입니다.

본 건의 감정가는 29,200만원이며, 해당 물건은 1층입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 29,000만원이고, 이는 감정가 및 평균 시세와 유사한 수준입니다. 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 것으로 예상되므로, 이를 감안하여 시세 및 감정가 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

1층이라는 점과 임차인 보증금의 잠재적 인수 가능성을 고려하여, 시세보다 약간 낮은 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가: 285,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.