나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50159 [1] 충청북도 청주시 서원구 모충동 492 금호타운 104동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 모충동 소재 '모충초등학교' 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

피씨조 스라브지붕 지하1층 지상15층 건물내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 1995.02.24) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 바닥 : 장판지깔기 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 공용 승강기 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 평지로서, '주거용'으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측, 남측 및 서측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(CA유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(청주시청 문화예술과(201-2023, 201-2025))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 청주지방법원 2026타경50159 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 서원구 모충동 492 금호타운 104동 1층 102호

용도: 아파트

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 140,000,000원

토지면적: 45.22㎡ (약 13.68평)

토지지분: 45.22㎡

건물면적: 73.13㎡ (약 22.12평)

건물지분: 73.13㎡

1.5. 건물 정보

사용승인일: 1995년 2월 24일

구조: PC조 슬라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내

전용면적: 73.13㎡ (약 22.12평)

분양면적: 제공된 정보상 특정 호실의 정확한 분양면적은 확인되지 않으나, 일반적인 아파트의 경우 전용면적보다 넓게 산정됩니다.

주차대수: 총 343대 (지상 4대, 지하 15대 정보는 일부이며, 총괄표제부상 총 주차대수는 343대입니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 모충동 소재 '모충초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로

동측, 남측 및 서측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 경매 진행

말소기준권리: 아주캐피탈의 가압류 (2018년 11월 22일 접수)

본 건은 부동산강제경매로 진행되었으며, 채권자 이OO이 신청하였습니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 송

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2014년 7월 1일

확정일자: 2014년 6월 27일

배당신고일자: 2026년 3월 11일

대항력: 있음

비고: 임차인은 말소기준권리(2018년 11월 22일)보다 앞선 2014년 7월 1일 전입 및 2014년 6월 27일 확정받아 대항력이 있습니다.

하지만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금 120,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않고 배당으로 전액 변제될 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 실제 배당 내역 및 명도 과정을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인의 보증금 120,000,000원에 대한 인수 여부는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재와 '대항력 있음'이라는 정보 간 상충이 있어 주의가 필요합니다. 일반적인 경우라면 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하나, 본 건은 배당으로 해결될 가능성이 높아 보입니다. 하지만 만약의 경우를 대비하여 인수 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 법규상 제한

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(CA유치원), 역사문화환경보존지역에 해당하여 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 아파트 및 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

모충초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, CA유치원도 인접해 있습니다.

5.3. 주차

총 주차대수는 343대이며, 세대당 주차 공간은 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

앞서 권리분석에서 언급된 바와 같이, 임차인 송 은 2014년부터 거주하며 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 120,000,000원이 인수되지 않을 가능성이 높으나, 혹시 모를 인수 시에는 낙찰자의 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 유무

청주시 서원구 모충동 492 금호타운 인근 지역에 대해 확인한 결과, 직접적으로 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 모충동의 준수한 입지에 위치한 아파트입니다. 1995년에 준공되어 연식은 있으나, 기본적인 관리 상태는 보통으로 보입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 규모가 상당하여 명도 및 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 낙찰자에게 유리하게 작용할 수 있으나, 최종적인 권리관계 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 교통 및 생활 편의시설 접근 용이

* 대항력 있는 임차인 문제 해결 시 시세 차익 기대 가능

* 일반적인 아파트 거래 가격대에 비해 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 점

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 가치는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 판단됩니다.

특히, 임차인 송 의 보증금 120,000,000원이 인수되지 않는다고 가정할 경우, 입찰가는 시세 범위 내에서 고려할 수 있습니다. 1층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 135,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.