나이스옥션 법원경매 청주 2026타경35 [1] 충청북도 청주시 서원구 사직동 547-23 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2026.03.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 사직동 소재 "충청북도 청주의료원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 주상용 건물이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건은 지적상 맹지이나 인접토지를 이용한 도보 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 주택 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 인접지를 통한 노폭 약 1미터의 현황 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 주거용지(공동주택용지, 건폐율 30%이하, 용적률 230%이하, 높이 평균25층이하, 건축한계선 6m) , 지구단위계획구역(2021-01-08)(사직2구역) , 특수도로(보행자전용도로)(소로(보행자)1-147)(저촉), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도 및 건물개황도" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 주건물 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서 외벽 : 치장벽돌 및 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창호 : 샷시창호 등 입니다. - 부속건물 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서 외벽, 내벽 : 몰단위 페인트 마감 등 입니다.

이용상태

주건물은 주택으로 이용중이며, 부속건물은 창고로 이용중 입니다.

설비내역

주건물은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외 건물 기호 ㉠~㉢이 소재하며 구조, 규모, 사용자재, 이용상태 등을 고려하여 현황 개략적인 실측에 의거 사정평가하였습니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 청주지방법원 2026타경35 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 사직동 547-23

* 용도: 단독주택

* 감정가: 151,055,600원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 면적 정보

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* 토지면적: 152.00㎡ (약 45.98평)

* 토지지분: 152㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 54.52㎡ (약 16.49평)

* 건물지분: 54.52㎡

* 건물 제시외면적: 10.00㎡ (약 3.03평)

1.2. 건물정보

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* 건축년도: 1979년 (건축물대장 기준)

* 구조: 주건물 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층, 부속건물 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층

* 이용상태: 주건물 주택, 부속건물 창고

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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* 본건은 충청북도 청주시 서원구 사직동 소재 "충청북도 청주의료원" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택 및 주상용 건물이 혼재하는 주택지대로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

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* 지적상 맹지이나 인접 토지를 이용하여 도보로 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 점을 고려할 때, 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 주요 도로로는 사직대로, 호국로 등이 인접해 있습니다.

2.3. 도로상태

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* 본건 남동측으로 인접지를 통한 노폭 약 1미터의 현황 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 말소기준권리: 2020년 10월 21일자 신OO의 가압류 (갑3)

* 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 현재 진행 중인 경매는 2026년 2월 3일자 신OO의 강제경매 (갑5)입니다.

* 등기부채권 총액: 67,000,000원 (말소기준권리 기준)

3.2. 임차인 현황

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* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상이며, 특별한 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

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* 본건은 주택지대로서 상업시설보다는 주거 기능이 강한 지역입니다.

* 인근 "충청북도 청주의료원"이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주변 부동산 시장에서는 최근 다세대 주택 거래가 활발히 이루어졌습니다. 2026년 3월, 641-79번지 동원C(건축년도 1984년)의 전용면적 49㎡가 11,160만원에 거래되었고, 2026년 4월, 631-189번지 청봉빌라(건축년도 1995년)의 전용면적 64.76㎡가 13,300만원에 거래되었습니다. 또한 2026년 4월, 594-24번지 궁전나동(건축년도 1990년)의 전용면적 45.3㎡가 10,500만원에 거래되는 등 사직동 일대에서 꾸준한 거래가 발생하고 있습니다.

5. 생활정보

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* 본건의 주변에는 충청북도 청주의료원이 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 사직대로, 호국로 등 주요 도로가 인접해 있어 시내 접근성이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되고 있습니다.

* 사직동은 오랜 역사와 함께 청주 시내의 일부 기능을 분담해 온 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

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* 지적상 맹지이나 인접 토지를 이용한 접근이 가능하다는 점을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물(10.00㎡)이 일괄 매각 대상에 포함되어 있으므로, 현황 파악 및 관련 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

* 건물 노후화 (1979년 건축)로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획상 지구단위계획구역(사직2구역), 보행자 전용도로 저촉, 가축사육 제한 구역 등 관련 규제를 확인해야 합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 거주자나 임차인이 있을 경우 명도 절차에 대한 주의가 필요합니다.

* 주변에 혐오 시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 재활용 선별장 등 관련 시설에 대한 지역 내 논의가 있었던 점을 볼 때, 향후 지역 개발 과정에서 잠재적 이슈가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본건은 청주시 서원구 사직동에 위치한 단독주택으로, 충청북도 청주의료원 인근에 자리하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 지적상 맹지인 점과 건물 노후화, 제시외 건물 포함 등은 유의해야 할 사항입니다. 그러나 사직동은 청주시의 주요 주거 지역 중 하나이며, 최근 주변 지역에서 다세대 주택의 꾸준한 거래가 이루어지고 있어 시장의 관심을 받고 있습니다. 권리 분석상 인수 부담이 적고, 일괄 매각 대상인 제시외 건물까지 포함하여 감정평가되었기에 재고려의 여지가 있습니다.

8. 투자 포인트

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* 청주시의 주요 주거지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 충청북도 청주의료원 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 토지 면적(152㎡) 대비 건물 면적(54.52㎡)이 작아, 향후 토지 활용 가치 또는 증축 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 사직2구역 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 권리상 부담이 없는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 151,055,600원입니다. 주변 다세대 주택의 최근 거래 사례를 보면, 45.3㎡ ~ 64.76㎡ 면적의 주택들이 10,500만원에서 13,300만원 사이에 거래되고 있습니다. 이는 해당 물건의 전용면적만을 고려한 시세이며, 본건은 단독주택으로 토지 면적이 152㎡에 달하는 점을 감안해야 합니다. 또한, 건물은 1979년 건축되어 노후화가 진행된 점, 지적상 맹지라는 점, 제시외 건물이 포함된 점 등은 가격 결정에 영향을 줄 수 있습니다.

따라서, 본건의 감정가인 151,055,600원을 기준으로 하되, 향후 시세 변화 및 경쟁 현황을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 보수적으로 접근할 경우, 감정가 수준에서 100% ~ 110% 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본건이 최초 경매인지 여부에 따라 입찰 전략이 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.