나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500952 [1] 인천광역시 서구 심곡동 290-4 남우맨션 1동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 '심곡초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트 및 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건내 제5층 제501호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급, 배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 다세대 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6 659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가 구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 인천지방법원 2026타경500952 (1)

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 290-4 남우맨션 1동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 106,000,000원

토지면적: 18.83㎡ (약 5.69평)

건물면적: 44.26㎡ (약 13.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 '심곡초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편으로, 제반 교통상황은 보통입니다.

1.1. 3. 인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 상세

1.2. 1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호는 샷시 창호 마감 등입니다.

1.2. 2. 이용상태 및 설비

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 3. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로, 다세대 주택 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합)로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)에 해당하며, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 해당 허가기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)은 만료되었습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부상 권리 요약

본건 건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 10월 8일 접수된 안산시(경기도)의 압류(갑3)입니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 집합건물 등기부에는 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 이 중 을구 3번 주택임차권(김선화, 95,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소되는 것으로 파악됩니다. 등기부채권 총액은 203,000,000원입니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: C

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 1,500,000원

차임: 500,000원

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 95,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악되며, 권리분석상 별도의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 3. 특이사항 (HUG 인수조건)

본건은 HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다. 다만, 등기부상 주택임차권(을구 3번)이 HUG의 말소 동의로 말소 처리 예정이며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 매각으로 인한 보증금 인수 의무는 없을 것으로 보입니다.

1.4. 시세 분석

1.4. 1. 주변 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 2018년 건축된 48.48㎡ 빌라가 2026년 1월 15,300만원에 거래되었습니다. (면적당 약 31.5만원/㎡)

* 2001년 건축된 34.72㎡ 빌라(롯데맨션)가 2026년 1월 6,000만원에 거래되었습니다. (면적당 약 17.3만원/㎡)

* 1995년 건축된 51.9㎡ 빌라(청아빌라)가 2026년 1월 10,500만원에 거래되었습니다. (면적당 약 20.2만원/㎡)

1.4. 2. 본건과의 비교

본건은 건물 연식에 대한 정확한 정보는 없으나, 등기부상 최초 등기일이 2001년 7월 4일인 점을 감안하면 2001년경 건축된 것으로 추정됩니다. 건물 면적 44.26㎡, 감정가 106,000,000원 (면적당 약 239.5만원/㎡)입니다.

감정가는 최근 거래된 유사 연식 및 면적의 빌라 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 1995년식 51.9㎡ 빌라가 10,500만원에 거래된 점과 비교하면, 본건의 감정가가 상대적으로 높게 책정되었으나, 이는 면적, 층수, 내부 상태 등의 차이를 반영한 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주변 편의시설 및 교육시설

본건은 '심곡초등학교'와 인근에 위치하며, 주변에 업무시설 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 2. 주변 유해시설 여부

인천광역시 서구 심곡동 290-4번지 일대 주변 유해시설에 대한 조사 결과, 주거 지역 내에 위치하고 있으며 즉각적으로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 토지거래허가구역 관련

본건 토지는 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 명시된 허가 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)이 만료되었습니다. 다만, 해당 구역의 지정 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 2. 임대차 관련

임대관계는 미상으로 파악되었으나, 조사된 임차인들 모두 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 분석됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경 및 교통 여건이 양호합니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 임차인 관련 인수 부담이 없는 점이 장점입니다. HUG 인수조건 변경 사항이 있으나, 권리분석상 모든 임차권은 말소 예정으로 확인되었습니다. 감정가는 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 깔끔한 권리관계 및 명확한 말소 예정 권리

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담 없음

* 주거지로서의 기본적인 입지 조건 구비

* 감정가 수준에서의 투자 매력

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 106,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 본건의 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 안전한 투자를 위해서는 감정가의 90% ~ 105% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 95,400,000원 ~ 111,300,000원 범위로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.