나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500889 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상11층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 토지로서 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약 6미터 및 4미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

숭의동 339-6, 339-7 공히 : 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

'제이앤제이(J&J) 팰리스'로 통칭됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500889 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6 6층603호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 구성

용도: 오피스텔

토지면적: 10.55㎡ (약 3.19평)

건물면적: 56.60㎡ (약 17.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 196,000,000원

최초 감정평가서 요약일: 2026-07-31

물건 통칭: '제이앤제이(J&J) 팰리스'

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건 건물은 2017년경 준공된 철근콘크리트구조의 지상 11층 건물입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감

창호: 샷시 창호

내부 설비: 위생설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비가 구비되어 있습니다.

주차: 기계식 주차 7대 가능 (연면적 기준)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 채무 총액은 455,000,000원입니다.

주요 권리사항으로는 소유권 이전, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등이 존재했으나, 대부분 말소 예정이거나 말소되었습니다.

말소기준권리는 부산지방법원 2023카단104220 가압류(갑9) 건입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(홍태임)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-27

확정일자: 2021-12-30

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출 완료.

3.3. 권리 분석 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (을구 1번 주택임차권은 HUG의 말소 동의가 있어 소멸될 예정입니다.)

낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동의 상업 및 주거 복합 지역에 위치하고 있습니다.

'숭의로터리' 인근으로 교통의 요지이며, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

4.2. 상권 활성화 요인

교통의 편리성과 더불어 주변의 주거 및 상업 시설과의 연계성이 좋습니다.

향후 지역 개발 계획 등에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 용도 및 이용 현황

본건은 오피스텔로서 현재 주거용으로 이용 중입니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

5.2. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21까지)으로 지정되어 있습니다.

이는 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련

HUG 인수조건 변경 및 주택임차권 말소 동의 확약서 제출이 확인됩니다. 이는 임차인 관련 문제가 해결되었음을 시사하나, 세부 조항 및 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 법률 및 규제 관련

토지이용계획상의 일부 제한 사항(토지거래계약 허가구역 지정 등)은 낙찰 후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

권리분석상 인수할 권리 및 임차인 보증금이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 토지이용계획상의 제한 사항을 인지하고 투자해야 합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지 조건 및 교통 편의성

권리관계 명확화(인수 부담 없음)

상업 및 주거 복합 지역으로의 안정적인 임대 수요 예상

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 전용면적(약 17.12평) 기준 시세는 121,980,000원에서 127,360,000원 범위로 형성되어 있습니다.

감정가는 196,000,000원으로 시세 대비 높은 편입니다.

HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 부담은 없는 것으로 판단되나, 해당 내용의 정확한 이행 여부를 확인해야 합니다.

이에 따라, 현재 시세를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.