나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500885 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 490-3 도화탑클래스 4층402호 오피스텔 경매

인천광역시 미추홀구 경인북길 459 도화탑클레스 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경500885(인천지방법원 경매19계). 감정가 188,000,000원, 최저가 131,600,000원. 매각기일은 2026-11-19입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 500885 [1]
소재지	인천광역시 미추홀구 도화동 490-3 도화탑클래스 4층402호
도로명주소	인천광역시 미추홀구 경인북길 459 도화탑클레스
용도	집합건물
매각기일	2026.11.19
관할법원	인천지방법원 경매19계 (032-860-1619(구내:1619))
이용제한	준주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역, (접함)광로2류(폭 50m~70m)

인천광역시 미추홀구 도화동 490-3 도화탑클래스 4층402호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	15.16㎡ (4.59평)
건물면적	59.25㎡ (17.92평)

금액

감정가	188,000,000원
최저가	131,600,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	13,160,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.16	188,000,000원	유찰
2차	2026.11.19	131,600,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ‘수봉산’ 동측에 위치하며 주위는 단독주택 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.
교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통편익은 보통인 편임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건내 제4층 제402호로서 외벽: 인조석붙임마감 등. 내벽: 인테리어마감 등. 창호: 하이새시창호임.
이용상태: 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
설비내역: 기본적인 위생설비 및 E/V설비, 도시가스설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.
토지의 형상 및 이용상태: 2필일단의 부정형토지로서 업무시설(오피스텔)의 부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 남동측으로 노폭 약 10M의 포장도로를 이용하여 출입함.
토지이용계획 및 제한상태: 도화동 490-3 :준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 도화동 491-22 :준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500885 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 490-3 도화탑클래스 4층402호

용도: 오피스텔

감정가: 188,000,000 원

토지면적: 15.16㎡ (약 4.59평)

토지지분: 15.162930000000001㎡

건물면적: 59.25㎡ (약 17.94평)

건물지분: 59.249㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

준공일: 2017년 1월 3일

건물 구조: 철근콘크리트구조 11층 건물 내 제4층 제402호

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

2. 입지조건

주변 환경: 대상 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ‘수봉산’ 동측에 위치하며, 주변은 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 차량으로의 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 물건지 남동측으로 노폭 약 10M의 포장도로를 이용하여 출입합니다.

토지이용계획: 대상 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 (외국인 등 대상, 특정 용도 및 기간)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 6월 30일자 계양세무서장의 압류 (등기부상 갑7).

총 채권액 (등기부 요약 기준): 423,000,000 원

주요 권리 내역:

* 소유권 이전 등기 (갑4, 갑5, 갑6)

* 주택도시보증공사(백규나)의 주택임차권 (을5, 198,000,000원): 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있으며, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 각종 압류 및 가압류 (갑7, 갑8, 갑9, 갑10): 모두 말소기준권리 하에 있어 본 경매 절차를 통해 소멸됩니다.

* 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑11, 198,000,000원): 본 경매의 근거가 되는 권리입니다.

인수되는 권리: 현재까지의 분석 결과, 매수인에게 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (주택임차권은 말소 예정)

임차인 현황:

* LI STANISLAVALEKSANDROVICH: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-11-10. 대항력 없음.

* LIKRISTINAIGOREVNA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-11-10. 대항력 없음.

* LINATALYA ENNOKOVNA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-11-10. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(백규나): 보증금 198,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-21, 확정일자 2022-02-14. 대항력 없음. (말소 예정)

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

대상 물건은 도화동 일대의 오피스텔 및 주거, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 편의시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 및 업무 중심지와는 거리가 있습니다. 인천시 미추홀구 지역은 도시재생 및 개발 사업이 진행되는 곳이 있어 향후 상권의 변화 가능성을 지켜볼 필요가 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 단지 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 은행 등 일상생활에 필요한 시설 이용이 가능합니다.

교통: 차량을 이용한 이동은 용이한 편이며, 대중교통 이용 또한 가능하나 대중교통 접근성이 매우 우수한 편은 아닙니다.

주변 환경: 수봉산이 인접하여 일부 녹지 공간을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차권: HUG(주택도시보증공사)의 주택임차권이 등기되어 있으나, 물건명세서에 말소동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 최종적인 권리 인수 여부는 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다. 현재 정보로는 인수되는 임차권은 없는 것으로 분석됩니다.

HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다. 그러나 채권자가 HUG이고 강제경매가 진행 중인 점을 고려할 때, 일반적인 경매 절차에 따라 소멸될 가능성이 높습니다.

임대 시장 변동성: 오피스텔의 경우 지역별 공실률 및 임대 시세 변동성에 영향을 받을 수 있으므로, 투자 시 임대 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 대상 오피스텔입니다. 등기부상 및 권리분석 상, 인수되는 별도의 부담(보증금 등)은 없는 것으로 판단됩니다. 감정가 대비 최근 유사 물건의 거래 사례를 분석했을 때, 시세 반영이 적절하게 이루어진 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

명확한 인수 권리 없음: 말소 예정인 HUG 임차권 외 매수인이 인수해야 할 권리가 없어 투자금 산정이 용이합니다.

지역 개발 잠재력: 인천 미추홀구 지역의 도시 개발 계획 등에 따라 향후 부동산 가치 상승의 잠재력이 기대됩니다.

실거주 및 투자 수익: 오피스텔로서 개인의 실거주 목적뿐만 아니라, 임대 수익을 통한 투자 수익 창출도 가능한 물건입니다.

시세 대비 경쟁력: 최근 거래된 유사 면적 및 층수의 오피스텔 가격을 고려할 때, 적정 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 188,000,000 원

최근 매매 시세 분석 (단위: 원):

* 59.249㎡ (2층): 2026년 6월 11일 123,000,000, 2026년 3월 3일 118,000,000

* 51.9981㎡ (4층): 2025년 1월 14일 170,000,000

분석: 본건은 59.25㎡ 면적에 4층에 위치합니다. 동일 면적의 2층 물건이 118백만~123백만원에 거래된 점과, 더 작은 면적의 4층 물건이 170백만원에 거래된 점을 종합적으로 고려할 때, 4층이라는 층수 이점을 감안한 가격 책정이 필요합니다. 감정가(188,000,000원)와 최근 4층 거래가(170,000,000원)를 바탕으로, 본 물건의 적정 입찰가 범위는 185,000,000 원 ~ 195,000,000 원으로 예상됩니다.

권리 인수 보증금 합계: 0 원