나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500872 [1] 인천광역시 동구 송현동 64-3 동인천역코아루시티 5층516호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 동구 송현동 소재 '인천송현초등학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상21층 건물 내 제5층 제516호로서, - 외벽 : 석재붙임마감 등 - 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 소방, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있으며, 정상 작동 여부는 경매진행시 재확인 바람.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 평지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 30m, 북동측으로 노폭 약 4m의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(솔빛유치원), 상대보호구역(한울유치원), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500872 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 부동산 정보

소재지: 인천광역시 동구 송현동 64-3 동인천역코아루시티 5층516호

용도: 오피스텔

토지면적: 4.56㎡ (약 1.38평)

건물면적: 30.23㎡ (약 9.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 정보

감정가: 110,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 동구 송현동에 위치하며, 인천송현초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인천지하철 1호선 동인천역이 도보 약 5분 거리에 있으며, 이를 통해 수도권 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권이전 신탁등기 말소, 근저당권(말소기준권리), 압류, 강제경매, 주택임차권 등이 등기되어 있었으나, 대부분 말소 예정 또는 말소된 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 심 : 주택도시보증공사(이하 HUG) 소속으로 추정되며, 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-21, 확정일자 2021-10-01입니다. 배당신고일자는 2023-11-13이며, 대항력은 없습니다. HUG 인수조건 변경 사항이 있으므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026-02-06입니다. 대항력은 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (채권자: 남부천세무서장, 채권금액: 155,411,748원)입니다.

3.4. 인수되는 권리

등기부등본상 모든 권리는 말소되는 것으로 보이나, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 2번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨)"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG의 말소 동의 확약이 제출되었으므로 일반적인 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상되나, HUG 인수조건 변경과 연관하여 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용계획 및 제한사항

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(솔빛유치원, 한울유치원), 과밀억제권역에 속합니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 동인천역 주변은 도시 재생 사업이 진행되면서 상권이 활성화될 잠재력을 가지고 있습니다. 인근에 인천항, 현대제철, 두산인프라코어 등 산업단지가 위치하여 약 6만여 명의 배후수요를 확보하고 있습니다. 또한, 오피스텔 370실이 이미 완판되어 안정적인 배후수요가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조의 지하 4층, 지상 21층 건물 내 5층 516호이며, 오피스텔로 이용 중입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샤시 창호 등입니다.

5.2. 설비 내역

기본적인 위생, 급배수, 소방, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다. 정상 작동 여부는 입찰 전 재확인이 필요합니다.

5.3. 주변 편의시설

인천 백병원 등 종합병원, 주민센터, 경찰서, 대형마트, 시장 등 다양한 편의시설이 인접해 있습니다. 또한 송현근린공원, 자유공원 등 녹지 공간과 송현초등학교, 화도진중학교, 제물포고등학교 등 교육시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.4. 혐오시설 정보

주변 지역 검색 결과, 송현동 쪽방촌 일대의 노후 공동화장실 철거 및 정비 사업이 진행된 바 있으나, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

물건명세서의 "HUG 인수조건 변경" 및 임차인 정보에 HUG가 포함된 점은 본건의 특수성을 나타냅니다. 이는 HUG가 해당 물건 또는 임차인과 관련하여 특정 조건 하에 인수 또는 처리를 진행할 가능성을 시사하며, 입찰 전 HUG와의 협의나 관련 내용을 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 최예원 관련

보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고, 전입일자가 미래 시점(2026-02-06)인 점은 일반적이지 않은 상황입니다. 대항력은 없으나, 향후 발생 가능한 변수에 대해 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

6.3. 기타 권리 관계

등기부상 말소되는 권리가 대부분이나, 물건명세서에 명시된 주택임차권에 대한 비고 사항은 최종적인 권리 관계 확인에 중요한 요소로 작용할 수 있습니다. HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부와 그 효력을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 인천 원도심 개발 호재 및 동인천역 주변 상권 활성화 기대감.

* 풍부한 배후수요 (산업단지 종사자, 인근 오피스텔 거주자).

* 우수한 교통 및 생활 편의시설 인프라.

* 비교적 최신 건축물(2019년 준공)로 상품성이 양호함.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 동구 송현동 소재의 동인천역 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 입지를 자랑합니다. 최근 주변 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰가를 설정할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 HUG 관련 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인이자 고려사항입니다. 명확한 권리 분석과 함께 HUG의 인수 조건 및 임차인 처리 방안에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

약 95,000,000원.

최근 3건의 매매 사례는 공급면적 22.13㎡~23.18㎡의 오피스텔이 70,000,000원에서 74,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물면적은 30.23㎡로, 이를 기준으로 환산 시 단위 면적당 시세는 약 302만원~334만원 수준입니다. 이를 본건 면적에 적용하면 약 9,100만원에서 10,150만원의 시세 범위를 추정할 수 있습니다. 감정가는 110,000,000원이지만, 시장 거래가와 HUG 관련 특수성을 고려하여 보수적인 관점에서 시장가 하단부를 고려한 예상 입찰가격을 산출하였습니다. (단, 인수 보증금은 제외하고 산정하였습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.