나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500882 [1] 인천광역시 서구 왕길동 640-4 마전복합타워 9층909호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕유 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 '검단중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(검단사거리역/인천2호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

일반철골구조 및 알씨구조,에스알씨구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물내의 제9층 제909호로서, (사용승인 : 2004.11.05) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 로폭 약 15미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(마전택지지구), 도로(접합), 주차장, 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500882 (1)

소재지: 인천광역시 서구 왕길동 640-4 마전복합타워 9층909호

용도: 오피스텔

감정가: 92,000,000원

토지면적: 4.33㎡ (약 1.31평)

토지지분: 4.33㎡ (약 1.31평)

건물면적: 19.84㎡ (약 6.00평)

건물지분: 19.84㎡ (약 6.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 주요 조건

토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (단, 말소 예정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 '검단중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 유사한 오피스텔 및 다양한 근린생활시설, 공동주택 단지 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있습니다. 또한 인천2호선 검단사거리역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건과 관련된 등기부 현황을 분석한 결과, 말소기준권리인 압류(갑10, 계양세무서장, 2023-06-30)를 기준으로 이후의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(장희양)

보증금: 98,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-17

확정일자: 2021-07-26

배당신고일자: 2023-10-17

대항력: 없음

비고: 등기부등본 상 주택임차권(을3)은 말소 예정이며, 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출에 따른 것입니다. 따라서 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 권리 인수 여부

말소기준권리(압류)보다 선순위인 권리가 없으며, 명시된 임차권 역시 말소될 예정이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건은 일반철골구조 및 철근콘크리트 구조로 2004년 11월 5일에 사용 승인되었습니다. 일반철골구조 및 알씨구조, 에스알씨구조 (철근)콘크리트 지붕을 가진 11층 건물 중 제9층 제909호입니다. 외벽은 몰탈 위 수성페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 샷시로 되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

4.2. 설비 내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재경보 및 탐지 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

4.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(마전택지지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 도로, 주차장, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 묶여 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 허가 기간이 2026년 8월 25일로 종료 예정입니다.

4.4. 주변 시설

인근에 검단중학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설 및 공동주택 단지가 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역

외국인 주택용도 취득 시 허가를 받아야 하는 구역이나, 지정 기간이 2026년 8월 25일로 종료 예정이므로 일반적인 매수자에게는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

5.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 경매를 진행하는 과정에서 인수 조건에 변경이 있을 수 있음을 시사합니다. 이는 경매 진행 과정에서 HUG의 특정 요구사항이 발생할 가능성을 의미하며, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

5.3. 작은 면적

전용면적 19.84㎡(약 6평)은 소형 오피스텔로, 투자 목적이나 실거주 목적에 따라 활용성이 제한될 수 있습니다.

5.4. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 건은 인천 서구 왕길동에 위치한 오피스텔로, 역세권(검단사거리역)에 인접하고 주변 상권 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능해 보입니다. 다만, 감정가 대비 최근 거래 사례의 면적이 크고 가격대가 다양한 점, 그리고 물건의 전용면적이 19.84㎡로 협소한 점을 고려해야 합니다. HUG 인수조건 변경 및 토지거래허가구역 지정 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 인천2호선 검단사거리역 인근의 역세권 오피스텔.

* 주변 편의시설 및 교통 환경 양호.

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 권리관계.

* 소형 평형으로 1인 가구 실수요자 또는 임대 투자에 적합 가능성.

8. 예상 입찰가

최근 3건의 거래 사례를 분석한 결과, 31.08㎡(약 9.39평)이 2026년 3월 5,800만원에, 39.85㎡(약 12.05평)이 2026년 3월 1억 1,900만원, 2025년 9월 6,900만원에 거래되었습니다. 감정가 9,200만원과 최근 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 전용면적(19.84㎡)을 감안하면 시장 가격은 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

따라서, 낙찰 후 수익률 및 시세 차익을 고려하여 75,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 81.5% 수준이며, 최근 거래된 유사 면적 대비 높은 가격이지만, 감정가와 향후 가치 상승 가능성을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.