나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500876 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1087-2 제일하이빌 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

남동구 구월동 소재 "동인천중학교" 서측에 위치하는 다세대주택 "제일하이빌" 제지층 제비01호로서 인근은 다세대주택 위주의 주택지대임.

교통상황

인천광역시청 서측인근에 위치하고 인천지하철1,2호선 "인천시청역"이 동측 인근에 소재하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트조 지하1층 지상4층 규모의 다세대주택 건물 내 제지하층 제비01호로서 외벽 : 연와마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측과 북측으로 소로에 양면 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에관한허가구역(외국인등, 단독,다가구,아파트,연립,다세대,2025.08.26-2026.08.25) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 인천지방법원 2026타경500876 (1) 사건에 해당하는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 구월동 1087-2 제일하이빌 지층 비01호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정가는 56,000,000원입니다.

토지 면적은 12.82㎡ (약 3.88평)이고, 건물 면적은 31.96㎡ (약 9.67평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 언급이 있습니다.

건축물대장 상 건물은 2001년 11월 26일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 공동주택(다세대)입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

인천광역시 남동구 구월동 소재 "동인천중학교" 서측에 위치한 다세대주택 "제일하이빌"의 지층 비01호입니다.

주변은 다세대주택 위주의 주택지대로 형성되어 있습니다.

교통상황:

인천광역시청 서측 인근에 위치하며, 인천지하철 1, 2호선 "인천시청역"이 동측 인근에 소재합니다.

시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

건물의 구조:

철근콘크리트조 지하 1층, 지상 4층 규모의 다세대주택 건물 내 제지하층 비01호입니다.

외벽은 연와 마감이며, 창호는 섀시 창호입니다.

이용상태:

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역:

일반적인 상하수도 및 위생 설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

정방형 토지로서 인접 토지와 등고평탄하며, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

동측과 북측으로 소로에 양면 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종 일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26-2026.08.25) 내에 속해 있습니다.

공부와의 차이:

없습니다.

1.2. 권리분석

본건은 인천지방법원의 강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 2026년 02월 03일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매(을구 9번)입니다.

이하 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소 예정 또는 말소된 권리입니다.

주요 권리사항:

* 집합건물 등기부 요약 상 을구 7번 주택임차권(김영수, 보증금 49,500,000원, 2024년 01월 19일 접수)이 있으나, 해당 임차권은 말소 예정으로 표기되어 있습니다.

* 물건명세서 상으로는 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 7번 주택임차권등기"로 기재되어 있으나, "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 단서 조항이 있어, 이는 사실상 매각으로 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다.

* 임차인 현황 상 김영수 임차인의 대항력은 없습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

임차인 정보:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김영수)

보증금: 49,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-21

확정일자: 2021-11-30

배당신고일자: 2024-01-19

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출

등기부 상 말소 예정/말소 권리:

* 소유권 이전: 서원자(2021-07-27), 김종호(2021-12-20), 주식회사플러스알파(2023-05-09)

* 주택임차권: 김영수(2024-01-19, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사(2026-02-03, 말소기준권리)

* 압류: 국민건강보험공단(2026-03-26, 말소)

총 등기부 채권액: 49,500,000원 (주택임차권 금액 포함)

1.3. 상권분석

본건 인근 유사 부동산의 최근 시세 분석 결과는 다음과 같습니다.

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 3월 거래된 구월동 1311-12번지 예랑빌라(B동)의 경우, 39.82㎡ 면적에 45,000,000원에 거래되었습니다. (면적당 단가 약 113만원/㎡)

* 2026년 3월 거래된 구월동 1307-19번지 경인빌라(가동)의 경우, 38.25㎡ 면적에 50,000,000원에 거래되었습니다. (면적당 단가 약 131만원/㎡)

* 2026년 3월 거래된 구월동 1181-22번지 신세계빌라의 경우, 49.82㎡ 면적에 85,000,000원에 거래되었습니다. (면적당 단가 약 171만원/㎡)

시세 종합 분석:

본건 건물 면적은 31.96㎡이며, 건물 사용승인일은 2001년입니다.

가장 유사한 연식(2001년)의 신세계빌라(49.82㎡, 8500만원)를 기준으로 면적당 단가를 산정하면 약 171만원/㎡입니다.

이를 본건의 전용 면적 31.96㎡에 적용 시, 약 5,450만원 수준의 시세로 추정됩니다.

그러나 본건은 지층(지하 1층)으로 위치하므로, 일반 층에 비해 약 10~20% 정도의 가치 하락을 고려해야 합니다.

이러한 점을 감안하면, 본건의 시장 가치는 약 4,360만원 ~ 4,900만원 범위로 추정할 수 있습니다.

감정가 56,000,000원 대비 시장 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설 및 환경:

* 인천광역시청이 인근에 위치하여 행정 편의성이 좋습니다.

* 인천지하철 1, 2호선 "인천시청역"이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 동인천중학교가 인근에 소재합니다.

* 상업시설 및 주거시설이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 이용이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 관련 복잡성: 을구 7번 주택임차권이 등기부 상 말소 예정임에도 불구하고, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 언급된 부분은 주의가 필요합니다. 그러나 HUG의 말소 동의 확약서 제출 및 대항력 없음, 인수 보증금 0원이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 실제 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, 최종 명도 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 지층(지하 1층)으로 인한 단점: 지하층 특성상 채광, 환기, 습기 등에 대한 우려가 있을 수 있으며, 이는 향후 시세 및 임대 용이성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있었습니다. 작성일(2026년 10월 2일) 기준으로 허가 기간이 만료되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천시청역 인근의 편리한 교통 요지에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어 시세 차익 실현이 가능한 잠재력이 있습니다.

특히, 임차권 관련 복잡성이 있었으나 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다.

지하층이라는 점은 가격에 일부 반영될 수 있으나, 역세권이라는 입지적 강점으로 상쇄될 수 있습니다.

적절한 입찰 전략을 통해 시세 차익을 확보할 수 있는 기회로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최 역세권 입지: 인천지하철 1, 2호선 인천시청역 도보 이용 가능.

* 명확한 권리관계: 임차권 관련 부담 인수 없음 (대항력 없음, 인수 보증금 0원).

* 시세 대비 저렴한 감정가: 최근 거래 시세 대비 감정가가 낮아 투자 메리트 존재.

* HUG 관련 매물: HUG가 채권자 또는 관련 주체로 있어, 통상적인 경매보다 권리관계 정리가 명확할 가능성.

* 소형 면적: 1인 가구나 소형 임대 수익형 부동산으로 활용 용이.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 56,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 건물은 약 4,360만원 ~ 4,900만원 선으로 추정됩니다.

다만, 본건은 지층이라는 점과, 주변의 역세권 입지, 그리고 HUG 관련 매물로서의 특수성을 고려해야 합니다.

감정가가 시장 시세보다 높게 책정된 경향이 있으나, 권리관계가 명확하고 향후 가치 상승 여력이 있는 점을 감안하여, 권리분석 및 시세 분석을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 낙찰가율 85% 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 47,600,000원

(산정 근거: 감정가 56,000,000원 * 85%)

투자자께서는 본건의 현장 방문을 통해 직접적인 상태 확인과 함께, 해당 지역의 최신 시세 동향을 추가적으로 파악하신 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.