나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500879 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 615-7 현대타운 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물내 4층402호로서, 외벽 : 벽돌 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일: 1995.02.03)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 8m 및 4m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-12-23)(인천광역시 제2024-407호), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500879 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 615-7 현대타운 1동 4층402호

구분: 다세대주택

감정가: 80,000,000원

면적 (토지): 24.40㎡ (7.38평)

면적 (건물): 40.38㎡ (12.21평)

매각 대상: 토지/건물일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

도로상태: 본건 남서측 및 남동측으로 노폭 8m 및 4m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

3. 권리분석

말소기준권리: 갑18 압류 (계양세무서장, 2023.06.29 접수)

매각으로 소멸되는 권리:

* 을구 9번 주택임차권 (양정연, 90,000,000원)

* 갑19 가압류 (주택도시보증공사, 225,000,000원)

* 갑20 압류 (부천세무서장)

* 갑21 강제경매 (주택도시보증공사, 90,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 9번 주택임차권 (주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출됨)

임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-18

* 확정일자: 2022-03-03

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 미상이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 임대차 관련 금액 미상 시에는 주의가 필요합니다.

등기부채권 총액: 315,000,000원

4. 상권분석

비교 물건 분석 (최근 매매 사례):

* 사례 1: 한양(233-1) (233-1), 연립, 1983년식, 53.85㎡, 90,000,000원 (거래일: 2026.05.06)

* 사례 2: 우림빌라 (245-8), 다세대, 1992년식, 32.76㎡, 45,000,000원 (거래일: 2026.05.06)

* 사례 3: 금호빌라(116-10) (116-10), 다세대, 1990년식, 38.23㎡, 50,000,000원 (거래일: 2026.05.04)

평균 시세 분석: 비교 사례 평균 전용면적당 시세는 약 1,450,883원/㎡ 입니다.

본건 건물면적 (40.38㎡) 기준 시세 환산가: 약 58,550,000원

감정가 (80,000,000원)와 비교 시, 감정가는 최근 거래 사례들의 평균 시세 대비 높은 편으로 보입니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층402호로서, 사용승인일은 1995년 2월 3일입니다.

이용 상태: 다세대주택으로 이용중임.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

주변 편의시설: 본건 인근에 도화초등학교가 위치하며, 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 등기부상 주택임차권(을구 9번)이 말소 처리되었고, 주택도시보증공사(채권자)의 말소 동의 확약서가 제출되어 해당 임차권은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 관련 조건 변경 내용은 세부 확인이 필요하며, 인수 여부에 대한 최종 판단은 신중해야 합니다.

토지거래계약허가구역: 지정 기간(2025.8.26 ~ 2026.8.25) 내 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 따라 허가 필요성이 있을 수 있습니다. 현재 매각 기일(2026년 10월 5일)은 허가구역 지정 기간 내에 해당합니다.

건축 연한: 1995년 준공으로 약 30년 경과된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합의견

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 도화초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 채권자(주택도시보증공사)가 직접 경매를 신청하였으며, 등기부상 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 특히 임차인과의 관계에서 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 토지거래허가구역 지정 등 추가적인 확인이 필요한 사항이 존재합니다. 감정평가액 대비 최근 유사 거래 사례들의 시세는 다소 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

입지: 도화초등학교 인근의 주거지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 가능성이 높아 명확한 권리 확보가 가능합니다.

가격: 감정가 대비 시장 시세가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 적정가 이하 낙찰 시 시세차익 기대가 가능합니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 80,000,000원이나, 최근 유사 물건의 거래 사례 분석 결과, 평균 시세는 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다. 또한, HUG 인수조건 변경 및 토지거래허가구역 지정 등 확인이 필요한 사항들을 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 75,000,000원 내외로 제안합니다. 본 금액은 낙찰 후에도 일정 수준의 수익률 확보를 목표로 하며, 상세한 시세 조사 및 권리관계 최종 확인 후 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.