나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500867 [1] 인천광역시 부평구 부평동 495-3 헤르메스아파트 1동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500867 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 495-3 헤르메스아파트 1동 6층602호

용도: 아파트

건물명: 헤르메스아파트 1동

구분: 집합건물 (아파트)

토지면적: 7.61㎡ (약 2.30평)

건물면적: 46.56㎡ (약 14.08평) (전용면적 기준)

감정가: 263,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각방법: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.1. 입지조건

주변 교통:

* 본 물건이 소재한 지역은 인천광역시 부평구의 잘 정비된 주거 지역에 속합니다.

* 주요 도로와 인접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 단지 인근에 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 도보로 이용 가능한 거리에 지하철역(예: 부평역 또는 인근 노선)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 환경:

* 주변이 전형적인 아파트 단지와 주거 밀집 지역으로 형성되어 있습니다.

* 혐오시설은 현재까지 조사된 바로는 인근에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 을3 근저당 (권용현, 2022-08-12, 45,000,000원)

등기부상 권리 요약:

* 소유권보존 (정관오, 2016-09-02)

* 소유권이전 (남재늠, 2016-10-25)

* 근저당 (권용현, 2022-08-12, 45,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전 (신호섭, 2022-07-11, 매매)

* 주택임차권 (박종규, 2024-07-19, 260,000,000원) - 말소예정

* 소유권이전청구권가등기 (함명옥, 2023-12-22, 매매예약)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-02-03, 260,000,000원) - 본 경매 사건

* 압류 (부평구, 2026-06-11) - 말소예정

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-21

* 확정일자: 2022-05-16

* 배당신고일자: 2024-07-19

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기되어 있으나, '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 등기부등본 상 '말소: 말소' 표기 및 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 본 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

인수되는 권리:

* 없음. 주택임차권 등기 관련 내용은 소멸 예정으로 판단됩니다.

총 등기부채권액:

* 305,000,000원

1.3. 상권분석

주변 상업시설:

* 본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 단지 주변으로 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 주요 상권으로는 로컬 상점, 식당, 카페 등이 있으며, 대형마트 및 쇼핑몰 이용도 가능한 지역입니다.

업무시설 및 기타 용도:

* 건축물대장 정보에 따르면, 본 건물은 공동주택 외에 업무시설 및 제1종 근린생활시설로도 이용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설:

* 단지 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 다수 분포하고 있어, 자녀 교육 환경이 양호합니다.

의료시설:

* 지역 내 병원, 의원 등 각종 의료 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

편의시설:

* 마트, 편의점, 은행 등 생활에 필요한 각종 편의시설이 도보 거리에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경:

* HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항이 존재합니다. 이는 임대차 관계 해소 또는 보증금 관련 처리에 대한 특별한 협약이 있었음을 시사하며, 권리관계 정리에 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

선순위임차권 관련 사항:

* 물건 명세서에 '선순위임차권'이 특이사항으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 해당 임차인(주택도시보증공사, 박 )의 '대항력 없음' 표기와 '말소: 말소' 사항, 그리고 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 사실을 종합할 때, 본 임차권은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 최종 권리관계 확정은 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 재확인하시기를 권장합니다.

공부상/현황 불일치:

* 공부상 '1동'으로 표기된 건물이 현황 건물 외관상 'A동'으로 표시되어 있어, 관리사무소 확인 등 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구에 위치한 아파트로, 감정가는 263,000,000원입니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 판단되나, HUG 관련 조건 변경 사항과 임차인 권리 관련 특이사항에 대한 면밀한 사전 조사가 요구됩니다. 주변 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 투자 가치를 고려해볼 만합니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG의 말소 동의 확약서 제출로 임차권 관련 리스크가 해소될 가능성이 높아 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 실거주 목적이라면 안정적인 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 소액 투자 또는 갭 투자 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

산정 근거:

* 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없는 점, 권리 분석상 인수되는 권리가 없는 점, 그리고 HUG 관련 조건 변경 사항이 긍정적으로 작용할 가능성을 고려하여 산정합니다.

* 감정가 263,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 현황, 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.