나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500955 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "인천학익고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 3층 301호로서 외벽 : 적타일벽돌 등 마감. 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 8미터 및 약 6미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-01-13)(학익지구(자세한 사항은 도시창생과 문의)) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927) <교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 등기사항전부증명서에 "주택임차권"이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다. -본건물은 사용승인일이 "1993.11.27."로서 누전,누수 및 건물상태 등의 재확인이 필요 한 것으로 보이는 바, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500955 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 685-10 3층301호 (덕천빌라 나동 301호)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 75,000,000원

* 건물면적: 28.41㎡ (약 8.60평)

* 토지면적: 16.64㎡ (약 5.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 위치하며, '인천학익고등학교' 동측 인근 지역임. 주변은 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역임.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 도로상태: 남측 및 동측으로 각각 폭 약 8미터 및 약 6미터 내외의 도로와 접함.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(학익지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 2월 4일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (2026타경500955)임.

* 주요 권리사항:

* 주택임차권 (을1): 이터전, 80,000,000원, 2022년 10월 19일 전입, 2022년 9월 22일 확정.

* 본 임차권은 말소기준권리(강제경매)보다 후순위이나, 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 권리분석 요약: 본건 경매물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸되며, 선순위 임차권 또한 채권자(주택도시보증공사)의 말소 동의로 인해 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 개요:

* 본건은 덕천빌라 나동 301호로, 전용면적 28.41㎡ (약 8.60평)이며, 1993년 11월 27일 사용승인되었습니다.

* 최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보를 확인할 수 있었습니다.

* 광림빌라 (1997년 준공, 35.86㎡): 2026년 5월 9일 40,000,000원에 거래. (평당가 약 368만원)

* 촌마을빌라B동 (1995년 준공, 54.85㎡): 2026년 5월 4일 90,000,000원에 거래.

* 부흥빌라트B동 (2002년 준공, 41.06㎡): 2026년 5월 27일 66,500,000원에 거래. (평당가 약 162만원)

* 시세 분석:

* 본건의 면적(28.41㎡)과 준공연도(1993년)를 고려할 때, 최근 매매가 40,000,000원에서 90,000,000원 사이의 가격대는 다소 넓은 편입니다.

* 특히, 2026년 5월 9일에 거래된 광림빌라(35.86㎡)의 40,000,000원 거래는 평당 약 368만원 수준으로, 본건 면적(28.41㎡)에 단순 환산 시 약 31,650,000원 수준의 가치를 나타냅니다.

* 반면, 2026년 5월 27일에 거래된 부흥빌라트B동(41.06㎡)의 66,500,000원 거래는 평당 약 162만원 수준으로, 본건 면적(28.41㎡)에 단순 환산 시 약 46,000,000원 수준의 가치를 나타냅니다.

* 감정가는 75,000,000원이며, 이는 최근 매매 사례 중 최고가에 근접합니다. 다만, 본건의 준공 연도(1993년)를 감안할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 인근 시세는 평당 약 162만원 ~ 368만원으로 넓게 분포하며, 건물 상태, 층수, 향 등 개별 요인에 따라 가격 차이가 클 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 인천학익고등학교가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 교육환경: 인천학익고등학교가 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1993년 사용승인된 건물로, 약 30년 이상 경과하여 누전, 누수 및 건물 상태에 대한 재확인이 필요합니다. 이는 유지보수 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 임대차 관계: 등기사항전부증명서 상 '주택임차권'이 등재되어 있었으나, 본 경매 절차에서 소멸될 예정입니다. 다만, 임대 관계 미상이었던 점을 감안할 때, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 권리분석상 인수 부담은 없으므로 직접적인 금전적 리스크는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 미추홀구 학익동에 위치한 다세대주택(덕천빌라)으로, 강제경매로 진행 중입니다.

* 가장 중요한 권리분석상 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다. 선순위 임차권이 존재했으나, 채권자인 HUG의 말소 동의로 인해 매각으로 소멸됩니다.

* 다만, 건물이 1993년에 준공되어 노후화가 상당하며, 이에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 최근 주변 실거래가를 분석한 결과, 감정가 75,000,000원 대비 본건 면적(28.41㎡)에 적용 시 시세 차익 여부를 신중하게 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명도 및 인수 부담이 적습니다.

* 학익지구 개발 기대: 지구단위계획구역으로 지정된 학익지구의 향후 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 목적 적합: 노후화되었지만, 적정 가격에 취득한다면 기본적인 수리 후 실거주 목적으로 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 75,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 실거래가 기준, 본건 면적(28.41㎡)으로 환산 시 약 31,650,000원 ~ 46,000,000원 범위의 가치를 지닙니다.

* 건물 노후화와 현재 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가 75,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건의 경우, 인수되는 보증금이 0원이므로, 권리관계는 명확합니다.

* 주변 시세와 건물 상태, 감정가 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

* 건물 연령이 높은 점을 감안하여, 시세 하단부에서 보수적인 보수비를 추가하여 산정하는 것이 합리적입니다.

* 주변 시세 환산가(최소 약 3,165만원)와 감정가(7500만원) 사이에서, 최저 매각 가격(공개되지 않았으나 감정가의 80%로 가정 시 60,000,000원)을 고려하여 전략적으로 접근해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 45,000,000원 ~ 50,000,000원 사이를 권장 입찰가 범위로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 최저 매각 가격 및 경쟁 입찰 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.