나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500943 [1] 인천광역시 남동구 간석동 OOOOO OOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 동 유형의 주 거용 건물 중심의 주거밀집지대이며 주거지로서의 주위 환경은 양호한 편임.

교통상황

본 건까지 제반 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 전철역 '간석오거리역', '동암역'이 소재하는 등 대중교통편익은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 내 8층 806호이며, 외 벽 ; 몰탈 위 페인팅 등, 창 호 : 하이섀시 이중창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸평아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전 설비, 도시가스, 난방설비, 승강기(1대) 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지이며 1개 동(78개 호, 주차 13대, 용적률 509.55%) 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금100,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 현대 임대차관계는 미상임.

물건 비고

- ‘도시형생활주택(원룸형아파트)’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경500943 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 8층 806호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

감정가: 70,400,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.11㎡ (약 1.24평)

토지지분: 4.11㎡ (약 1.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.01㎡ (약 4.84평)

건물지분: 16.01㎡ (약 4.84평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축물명: 솔리채

준공연도: 2011년 (건축물표제부 기준)

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 내 8층 806호

주요 용도: 공동주택 (근린생활시설/도시형생활주택(원룸형아파트))

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 유사한 유형의 주거용 건물 중심의 주거밀집지대이며, 주거지로서의 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 전철역인 "간석오거리역", "동암역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑5, 갑6: 소유권 이전

* 을1: 주택임차권 (권리금액 100,000,000원, 말소 예정 - HUG 동의 확약서 제출)

* 갑7: 압류 (계양세무서장, 2023-06-29) - 말소기준권리

* 갑8: 압류 (부천세무서장, 2025-12-24) - 말소 예정

* 갑9: 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-02-04) - 말소 예정

총 등기부채권액: 100,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 지은지)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-25

* 확정일자: 2022-02-14

* 배당신고일자: 2024-03-15

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 보증금 없음.

3.3. 인수되는 권리 분석

을구 1번의 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리인 갑7 압류 (계양세무서장, 2023-06-29)보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 이에 따라 을구 1번 주택임차권 및 갑9 강제경매 등기 등은 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

인근 지역의 최근 매매 정보(2026년 3월)를 분석한 결과, 다세대 주택의 경우 면적과 건물 연식에 따라 55,000,000원(34.65㎡)부터 173,000,000원(64.73㎡)까지 거래되었습니다. 본 건과 동일한 건물 유형(도시형생활주택) 및 면적(16.01㎡)의 직접적인 비교 시세는 확인되지 않았으나, 감정평가액 70,400,000원은 해당 면적과 건물 연식(2011년)을 고려할 때 시장 평균가 대비 약간 높은 수준으로 평가되었습니다. 다만, 최근 매매된 다세대 주택의 평균 가격대를 기준으로 볼 때, 본 건의 면적 대비 감정가는 상대적으로 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 시장 동향

간석동 지역은 간석오거리역 역세권의 이점을 바탕으로 꾸준한 주거 수요를 유지하고 있습니다. 특히 소형 평형의 도시형생활주택은 1인 가구 및 투자 수요층에게 인기가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주위는 다양한 주거용 건물과 상업시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경이 양호한 편입니다. 원룸형 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조로 안정적인 건물 형태를 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 공공기관

인근에 대형마트, 각종 상업시설, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 간석오거리역 및 동암역을 통한 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없으나, HUG와의 계약 조건 변동 세부 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 강제경매 사건으로, 간석오거리역 역세권에 위치한 도시형생활주택(원룸형 아파트)입니다. 건물 상태 및 주거 환경이 양호하며, 교통 여건 또한 우수합니다. 권리분석상 인수되는 권리(보증금)는 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되어 법적 리스크는 낮습니다. 다만, 감정평가액 대비 주변 시세 비교 시 가격 메리트 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거 상품으로 1인 가구 및 소액 투자자에게 매력적입니다.

* HUG 관련 임차 보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계를 확보할 수 있습니다.

* 주거 및 상업시설이 밀집된 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 채권자(HUG)의 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 70,400,000원입니다. 권리 분석상 인수되는 채무가 없으며, 주변 시세 및 투자 가치를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 90% 수준인 63,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 개인의 투자 성향, 자금 계획, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.