나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500954 [1] 인천광역시 부평구 부평동 147-17 해피플러스 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 유 사류형의 오피스텔, 업무시설, 주상복합아파트, 전통시장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려 시 제반 교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물(통칭 해피플러스) 내 7층 706호로서 (사용승인일: 2014.04.16) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 등

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 기계식주차설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 1단의 사다리형 토지로서, '오피스텔 및 제1종근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로의 간선도로(부평문화로)와 접하며, 동측 및 북동측으로 소로의 지선도로(장제로125번길)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 147-17 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구 역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지 정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25. 부평동 147-19, 147-20 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

집합건축물대장(전유부) 상 본건의 용도가 "업무시설(오피스텔)"로 등재되어 있으나, 현 황 "주거용 오피스텔"인 것으로 탐문조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으므로 유의바랍니다. (등기명령일: 2023.10.25, 임차보증금 207,000,000원, 기타사항은 등기사항전부증명서 참조바람)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500954 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 147-17 해피플러스 7층706호

용도: 오피스텔 (현황: 주거용 오피스텔)

건물면적: 71.23㎡ (약 21.55평)

토지면적: 9.75㎡ (약 2.95평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 188,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2014년 04월 16일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 유사 유형의 오피스텔, 업무시설, 주상복합아파트, 전통시장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등을 고려할 때 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.

부흥오거리 인근은 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리하며, 부평역(1호선, 인천1호선)까지 도보 또는 대중교통으로 접근 가능합니다.

* 도로상태

본건 북서측으로는 광대로인 부평문화로와 접하며, 동측 및 북동측으로는 소로인 장제로125번길에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 부평세무서장 압류 (2023년 05월 25일 접수)

* 말소되는 권리:

을구 순위 5번 주택임차권 (권리자: 김현주, 임차금액: 207,000,000원)은 등기사항전부증명서상 주택임차권으로 등재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정입니다. 따라서 임차보증금 207,000,000원은 인수되지 않습니다. [cite:provided data interpretation]

말소기준권리인 부평세무서장 압류(갑5)를 포함하여 그 이후 접수된 모든 가압류, 압류, 강제경매 등이 매각으로 소멸됩니다. [cite:provided data interpretation]

* 인수되는 권리: 없음

* 총 등기부채권액: 1,218,000,000원

4. 상권분석

* 주변 상업시설

본건은 "부흥오거리" 인근의 활발한 상업지역에 위치하고 있습니다.

단지 주변으로 다양한 소매점, 식당, 은행, 병원 등 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 가지고 있습니다.

인근에 부평종합시장과 같은 전통시장이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 잠재적 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 그 가치를 저해할 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 건물 이용상태

집합건축물대장상 본건의 용도는 "업무시설(오피스텔)"로 등재되어 있으나, 현황은 "주거용 오피스텔"로 이용 중입니다.

* 건물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트 구조 평스라브지붕 15층 건물(통칭 해피플러스)이며, 본건은 그 중 7층 706호입니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 기계식 주차 설비, 도시가스 시설 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설

본건 인근에는 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 풍부하게 있어 주거 및 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 교육환경

본건 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정된 지역이 있어, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한사항이 있습니다. [cite:provided data interpretation]

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 주택임차권:

등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG의 내부 정책 또는 자산 관리 방식과 관련될 수 있으며, 이에 대한 세부적인 내용이나 영향은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한:

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25, 외국인 등 주택용도 취득) 등으로 지정되어 있습니다. [cite:provided data interpretation]

이는 향후 건축, 용도 변경, 토지 거래 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있음을 의미합니다.

* 현재 임대관계 미상:

감정평가 요약 상 임대관계는 미상으로 조사되었으나, 권리분석 결과 주택임차권은 말소될 예정이므로 매수인이 인수하는 임대차 관계는 없습니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부흥오거리 역세권(부평역 인근)에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 상업시설 밀집으로 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 권리관계 명확화: 복잡한 권리관계가 복합적으로 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각 후에는 권리상 하자 없이 명확하게 인수될 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역이며 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 비교적 신축급 오피스텔: 2014년 사용승인된 건물로, 비교적 현대적인 설비를 갖추고 있어 상품성이 양호합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동, 부흥오거리 인근에 위치한 주거용 오피스텔입니다. 교통, 생활 편의시설, 상업 시설 접근성이 뛰어나며, 2014년 준공되어 건물 상태도 양호한 편입니다.

등기부상 주택임차권 존재에도 불구하고, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각 후에는 권리상 깨끗한 상태로 인수 가능합니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하나, 상업지역 내 오피스텔로서 직접적인 용도 제한의 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 부분은 세부 확인이 필요하지만, 전반적으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 188,000,000원

* 주변 유사 오피스텔 시세:

인천 부평구 부평동 일대의 유사 면적(약 70㎡) 오피스텔 실거래가는 170,000,000원에서 230,000,000원 범위에 분포하고 있습니다.

해당 건물(해피플러스) 내 유사 물건의 매매가는 180,000,000원에서 220,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 예상 입찰가:

감정가(188,000,000원) 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하고 입지 조건이 우수하므로, 시장 가격 및 경합 정도에 따라 유동적일 수 있습니다.

보수적인 접근 시 150,400,000원 ~ 169,200,000원 범위, 적극적인 접근 시 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

최종 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 상세 시세 조사가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.