나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500960 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 187-35 해피드림 9층901호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의오거리' 북서측 인근에 위치하며 부근은 공동 주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 진·출입 무난하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 9층 901호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호: 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

'연립주택' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지를 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 로폭 약 20m, 4m 내외의 포장도로와 각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천 광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[108.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(남부교육청 평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래례약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 미추홀구 숭의동 187-35, 해피드림 9층 901호

1.2. 건물구조 및 용도

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 9층 901호입니다 [cite: Appraisal Summary]. 건축물대장 상 주요 용도는 업무시설이며, 공동주택으로도 이용 가능함을 복합 용도로 기재하고 있습니다 [cite: Architectural Registry JSON].

1.3. 면적

토지 면적: 13.54㎡ (약 4.10평)

건물 면적: 59.93㎡ (약 18.13평)

1.4. 감정가

208,000,000원

1.5. 경매구분 및 채권자

부동산강제경매, 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의오거리' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동 주택, 오피스텔 및 근린 생활 시설 등이 혼재된 지역입니다 [cite: Appraisal Summary]. 제 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: Appraisal Summary]. 서측 및 동측으로 로폭 약 20m, 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다 [cite: Appraisal Summary]. 토지이용계획상으로는 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 그리고 토지거래허가구역(2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다 [cite: Appraisal Summary].

3. 권리분석

본건은 주택도시보증공사의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 25일 포천세무서장의 압류 등기입니다 [cite: Building Registry Summary].

등기부상 을구 3번 순위의 주택임차권(권리자: 김계정, 보증금: 192,000,000원, 전입일자: 2020-06-12, 확정일자: 2020-05-04)이 존재하나, 해당 권리는 '말소'로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다 [cite: Tenant Information, Building Registry Summary].

주택도시보증공사의 강제경매 등기(을구 8번)는 말소기준권리보다 후순위로, 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다 [cite: Building Registry Summary].

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 을구 순위 3번 주택임차권등기가 언급되어 있으나, 이는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었기 때문으로 판단되며, 현재 등기부상 말소 처리되었습니다 [cite: Property Statement Notes, Building Registry Summary].

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이나 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건은 '숭의오거리' 인근 상업 및 주거 혼합 지역에 위치하여, 주변에 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 다양하게 분포하고 있습니다 [cite: Appraisal Summary]. 이는 지역 상권의 배후 수요를 확보하는 데 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

건물 내에는 급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다 [cite: Appraisal Summary]. 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업 시설 이용 또한 용이하여 생활 편의성이 양호합니다.

인근 지역에서 특별히 인지된 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건 정보에 'HUG 인수조건 변경'이 언급되어 있어, 이에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 이는 향후 잔금 납부 또는 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 선순위임차권: 등기부상 말소된 임차권이나, '선순위임차권' 문구가 반복적으로 기재된 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 명시적으로 대항력이 없는 임차인으로 분류되어 있습니다 [cite: Tenant Information, Property Statement Notes].

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자에게 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 주체가 외국인인 경우 허가 절차가 필요합니다 (2025.08.26.~2026.08.25.) [cite: Appraisal Summary].

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 집합건물로, 2016년 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 입지 조건은 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 주변에 다양한 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다. 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 특이사항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 제공된 최근 매매 시세와 감정가 사이에 상당한 괴리가 있어, 시세 조사 및 현장 확인을 통한 정확한 가치 평가가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구 숭의동 지역의 신축 집합건물로서의 잠재력.

* 편리한 교통 및 생활 인프라 접근성.

* 권리 관계가 명확하여 비교적 안전한 투자 고려 가능 (단, 특이사항 검토 필수).

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, ㎡당 약 70만원에서 210만원 수준으로 거래되었습니다 [cite: Recent Sales JSON]. 본건의 감정가는 208,000,000원(약 347만원/㎡)으로, 최근 시장 거래가와 상당한 차이를 보이며 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

건물 완공 연도(2016년)를 고려하더라도, 감정가와 시장가 간의 격차가 큽니다. 또한, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 특이사항은 추가적인 조사와 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서, 감정가에 기반한 입찰보다는 시장 거래가에 근거한 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 사례 중 가장 높은 ㎡당 약 210만원을 적용하면 약 1억 2,500만원 수준입니다.

추가적인 권리관계 및 HUG 관련 조건 조사, 현장 확인을 통해 정확한 가치를 재평가해야 합니다. 만약 이러한 조사 결과 불확실성이 해소되고 시장가를 ㎡당 150만원 내외로 판단한다면, 59.93㎡ 기준 예상 입찰가는 약 9천만원에서 1억 1천만원 사이가 될 수 있습니다.

본건의 특수성을 고려하여, 보수적으로 약 1억원 ~ 1억 3천만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 단, 이는 잠정적인 금액이며, 반드시 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.