나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500939 [1] 인천광역시 계양구 작전동 659-9 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등의 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2000.06.27) 외벽 : 페인트 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "다세대주택"으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 토지로서 현재 "다세대주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 약 9m 및 약5m 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로 구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

건물 외벽에 '청호', 우편물에는 'A동'으로 표시되어 있음(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500939 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 659-9 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 92,000,000원

토지면적: 15.32㎡ (약 4.63평)

건물면적: 39.21㎡ (약 11.86평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 존재

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작동초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택 등 공동주택이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형이며, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측 및 동측으로 각각 약 9m 및 약 5m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 06월 29일자 계양세무서장의 압류 (갑12) 입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이정현)

* 보증금: 118,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 10일

* 확정일자: 2022년 02월 10일

* 배당신고일자: 2024년 04월 03일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, HUG 말소 동의 확약서 제출됨.

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 이전 등기 (갑9, 갑10, 갑11)

* 주택임차권 등기 (을9, 이정현, 118,000,000원, 말소)

* 압류 및 강제경매 (갑12, 갑13, 갑14, 갑15)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 임차권도 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택이 밀집해 있어 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* "작동초등학교"가 인근에 있어 학군 수요가 있을 수 있으며, 대중교통 이용이 편리한 점은 긍정적인 요소입니다.

* 최근 2026년 7월 거래된 주변 다세대주택의 실거래가는 전용면적 약 39.24㎡가 88,000,000원에 거래되었으며, 전용면적 약 41.86㎡는 113,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(92,000,000원)와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

5. 생활정보

* 주변에 "작동초등학교"가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 차량 통행이 용이한 도로망을 갖추고 있습니다.

* 주변에 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역의 편의시설 이용은 가능할 것으로 추정됩니다.

* 구글 지도 검색 결과, 본건 소재지 주변으로는 주거 밀집 지역으로 파악되며, 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권: HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석되나, 관련 서류 및 절차를 재확인해야 합니다.

* 건물 표시 상이: 건물 외벽에는 '청호'로, 우편물에는 'A동'으로 표시되어 있어 혼동의 여지가 있습니다. (현황조사서 참조)

* 토지이용계획상 제한: 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 복합적인 토지이용계획 및 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 92,000,000원에 경매가 진행 중입니다. 교육시설(작동초등학교)이 인접하고 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단되나, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다. 건물 외벽 표시 상이 및 복합적인 토지이용계획상의 제한사항은 고려해야 할 부분입니다. 주변 시세 거래가와 감정가를 비교했을 때, 적정 입찰가를 산정할 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 주변 실거래가 대비 경쟁력 있는 가격: 전용면적 39.24㎡ 실거래가가 88,000,000원이며, 본건 감정가는 92,000,000원입니다.

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 교통 및 교육 접근성: 대중교통 이용이 편리하고 초등학교가 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 92,000,000원

* 인근 유사 면적(39.24㎡) 실거래가: 88,000,000원

* 인근 넓은 면적(41.86㎡) 실거래가: 113,000,000원

상기 정보를 종합적으로 고려하고, 인수되는 보증금이 없는 점 및 일반적인 경매 낙찰률을 감안할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 93,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.