나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500911 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 주상복합, 상가점포, 병의원 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상11층 건물 내 제8층 제803호로서 - 외벽 : 몰탈 위 페인팅, 외장타일 붙임 등 - 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성(일부 완경사)한 2필지 일단의 가장형 토지로서 현황 오피스텔 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권 목적인 2필지 공히 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.]), 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07)), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 오피스텔 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

물건 비고

통칭 '제이앤제이팰리스'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2026타경500911 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6 8층803호 (통칭 '제이앤제이팰리스')

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 196,000,000원

* 토지면적: 10.55㎡ (약 3.19평)

* 토지지분: 10.5459㎡ (약 3.19평)

* 건물면적: 56.60㎡ (약 17.12평)

* 건물지분: 56.5963㎡ (약 17.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 건축 연도: 2017년 사용승인

1.2. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 1층 ~ 지상 11층 건물 내 제8층 제803호

* 이용 상태: 오피스텔로 이용 중

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 오피스텔, 주상복합, 상가점포, 병의원 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 자체 지반은 대체로 평탄하나 일부 완경사를 이루는 2필지 일단의 가장형 토지로서, 현황 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 6m, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25., 외국인 등 대상)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 경매 개시 권리: 주택도시보증공사의 강제경매 (채권액 230,000,000원)

* 말소기준권리: 갑7 압류 (강서세무서장)

* 주요 권리 분석:

* 매각으로 인해 을구 1번 주택임차권(박경민, 230,000,000원)은 말소될 예정이나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있으며, 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실제 소멸 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 등기부 상의 다른 권리(갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9)는 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 MORGUNOVOLEG: 보증금 0원, 차임 600,000원, 전입일자 2025-12-02. 대항력 없음.

* 임차인 주택도시보증공사(박경민): 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-21, 확정일자 2022-05-30, 배당신고일자 2024-01-29. 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원 (HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 숭의동 숭의로터리 인근은 다양한 상업시설과 주거시설이 혼합된 지역으로, 오피스텔, 주상복합, 상가, 병의원 등이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 대중교통 이용이 편리하고, 인근에 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무 목적의 수요가 있을 것으로 보입니다.

* 주변 환경 조사 결과, 본 물건 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이한 지역입니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정된 지역이 인근에 존재합니다. (정확한 학교 정보는 별도 확인 필요)

* 건물 상태: 2017년 준공된 철근콘크리트 구조의 오피스텔로, 전용면적 56.60㎡ (약 17.12평)으로 1~2인 가구 또는 소규모 사무실로 활용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건은 HUG 인수조건 변경 및 특수물건정보로 명시되어 있어, HUG와의 계약 관계 및 인수 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이는 낙찰가의 중요한 변수가 될 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: MORGUNOVOLEG 임차인의 경우 보증금 0원에 월세 60만원으로, 대항력은 없으나 현황 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 내부 구조 미확인: 감정평가서 상 현장 조사 시 이해관계인 협조 부재로 내부 구조 확인이 불가했으며, 건축물대장 현황도면, 외관 등을 참작하여 평가되었습니다. 따라서 입찰 시 반드시 내부 구조를 직접 확인해야 합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 등이 토지를 거래할 경우 허가가 필요한 구역에 해당합니다. (현재 시점에서는 낙찰자 조건에 따라 달라질 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의로터리 인근에 위치한 오피스텔로, 지역 내에서 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 건물은 2017년에 준공되어 비교적 최신 축에 속하며, 필수적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

권리 관계는 HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 등의 특이사항으로 인해 다소 복잡하게 보일 수 있습니다. 그러나 현 단계에서 파악된 정보로는 말소기준권리 하의 모든 등기는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, HUG 관련 상세 조건 및 임차인의 현황 명도, 그리고 내부 구조 미확인 등으로 인해 사전에 철저한 검토와 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 숭의로터리 역세권 인근의 우수한 입지: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다양한 용도로 활용 가능한 전용면적: 56.60㎡(약 17.12평)는 1~2인 가구 또는 소규모 업무 공간으로 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* HUG 채권자 경매: HUG의 채권 회수를 위한 경매 절차이므로, 일정 수준 이상의 낙찰가가 형성될 가능성이 있습니다. (단, 시장 가격과의 괴리 주의)

9. 예상 입찰가

최근 제공된 매매 정보에 따르면, 해당 물건과 유사한 면적의 오피스텔 거래가는 약 121,980,000원 ~ 127,360,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가는 196,000,000원으로, 최근 실거래가와는 상당한 차이를 보입니다. 채권자인 주택도시보증공사의 채권액은 230,000,000원입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 점과 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항을 종합적으로 고려할 때, 낙찰자가 기존 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다. 그러나 HUG가 채권자로서 경매를 신청한 점을 감안하면, 채권 회수를 위한 가격 형성 가능성이 있습니다.

최근 실거래가(약 1.2억 원)와 감정가(1.96억 원), 그리고 HUG의 채권액(2.3억 원) 사이의 시세 및 가치 판단이 중요합니다.

현 시세 기준으로 볼 때, 최근 거래가는 감정가보다 낮으므로, 경매에서는 감정가 또는 그 이상을 목표로 하는 입찰이 이루어질 수 있습니다. HUG의 채권액 230,000,000원을 고려하여, 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위로 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 최종 입찰가는 물건의 현황, 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주의: 제공된 시장 가격 정보와 감정가, 채권액 간의 괴리가 존재하므로, 본 예상 입찰가는 참고용이며, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 관련 서류를 면밀히 검토하고 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.