나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500883 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 224-2 청담캐슬 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "대화초등학교" 남서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택과 단독주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근 버스정류장과 "도화역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 미장스톤, 석재붙임, 벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수설비와 위생설비 도시가스설비, 승강기설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 8m 및 4m 내외 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도화동 224-2는 제2종일반주거지역(2024-12-23)(인천광역시 제2024-407호), 지구단위계획구역(도화역(단독주택중 다중, 다가구. 공동주택중 연립, 다세대, 기숙사건물은 1세대1대주차장설치)) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-05-03)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 입니다.

공부와의 차이

차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 3 주택임차권 등기가 등재되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500883 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 224-2 청담캐슬 5층 502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 190,000,000원

* 토지면적: 33.62㎡ (약 10.17평)

* 건물면적: 59.42㎡ (약 18.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "대화초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거환경은 보통입니다. 도화지구 개발이 진행되면서 지역 이미지가 점진적으로 개선되고 있는 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 "도화역"이 소재하는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2026타경500883 강제경매 개시결정 (2026.02.05.) 등기

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 오진수 (2018.12.20.)

* 소유권 이전: 이범섭 (2019.08.27.)

* 주택임차권: 김 (189,000,000원, 2019.08.06. 전입) - "말소" 표기되었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (189,000,000원, 2026.02.05.) - 말소기준권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택임차권 등기자 (김 ) - 보증금 189,000,000원, 차임 0원. 2019.08.06. 전입, 2019.07.30. 확정. 대항력 없음. (상기 등기부 현황 참조)

* 임차인: 정 - 보증금 0원, 차임 0원. 2024.05.10. 전입. 대항력 있음.

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이지만 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 실제 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

* 주변 매매/임대 정보: 제공된 최근 매매 정보는 주로 1980~1990년대에 건축된 연립 또는 다세대 주택으로, 2026년 5월 거래 기준 45,000,000원에서 90,000,000원 사이의 실거래가를 보입니다. [cite: Json data]

* 시세 분석: 본건은 2018년에 신축된 "청담캐슬"의 전용면적 59.42㎡(약 18평) 다세대주택으로, 감정가는 190,000,000원입니다. [cite: 건축물표제부 요약 JSON] 제공된 주변 시세 자료는 건축 연도가 오래된 건물들의 거래 사례이므로, 신축 건물인 본건과는 시세 비교에 직접적인 한계가 있습니다. 따라서 감정가(190,000,000원)가 본건의 현재 시세를 더 잘 반영하고 있다고 판단됩니다. [cite: 건축물표제부 요약 JSON]

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 대화초등학교, 도화초등학교, 청운대학교, 인천대학교, 재능대학교, 동산고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 도화역 인근으로 편의시설 이용이 편리하며, 도화종합시장 등이 있습니다.

* 주거 환경: 개발이 진행 중인 지역으로, 비교적 최근에 신축된 건물들이 있어 전반적인 주거 환경이 개선되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 리스크: 보증금 0원, 차임 0원이지만 대항력 있는 임차인(정 )이 존재합니다. 명도 과정에서의 협의가 필요하며, 실제 거주 권리를 주장할 수 있습니다.

* 지역 개발 관련 리스크: 도화동 지역 일부에서 데이터센터 건립 반대 움직임이 있으며, 재개발 지연으로 인한 슬럼화 및 쓰레기 무단 투기 문제가 제기된 구역도 있어 잠재적인 지역 환경 변화 가능성을 고려해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 이와 관련된 변동 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년 신축된 비교적 신축 건물의 다세대주택으로, 도화역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 명도 과정에서의 주의를 요하며, 지역 개발과 관련하여 데이터센터 건립 반대 및 일부 지역의 슬럼화 우려 등 잠재적인 리스크 요인이 존재합니다. HUG가 채권자이며, HUG 인수조건 변경 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도화역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 뛰어난 교통 환경을 자랑합니다.

* 신축 건물: 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 개발 호재: 도화지구 개발 사업이 진행 중이며, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 교육 환경: 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교가 인근에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 190,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (정 임차인의 보증금이 0원이므로 인수할 보증금이 없습니다. 김 임차인의 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정입니다.)

* 주변 시세: 제공된 주변 시세 자료는 오래된 건물 기준이며, 본건(2018년 신축)과는 비교가 어렵습니다. 따라서 감정가가 시세를 반영하는 주요 지표로 판단됩니다.

* 고려사항: 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재로 인한 명도 리스크, 지역 개발 관련 잠재적 이슈 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.