나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500926 [1] 인천광역시 부평구 십정동 578-12 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 "부평삼거리역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등의 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 1993.10.05) 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "다세대주택"으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 가장형의 토지로서 현재 "다세대주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 약 8m, 6m내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 등임.

공부와의 차이

본건은 귀 제시목록상 '에이동'으로 제시되어 있으나 현황 건물 외벽에는 1동으로 표시되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

공부상 '에이동'으로 등재되어 있으나 현황 건물 외벽에는 '1동'으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 인천지방법원 2026타경500926 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 578-12, 에이동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 92,000,000원

토지 면적: 21.29㎡ (약 6.44평)

토지 지분: 21.2947㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 39.87㎡ (약 12.06평)

건물 지분: 39.87㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 한

건축물 사용 승인일: 1993년 10월 05일

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕, 지하 1층 / 지상 4층 건물 중 제4층 제402호

등기부 채권 총액: 110,000,000원

주요 특징: 공부상 '에이동'으로 등재되어 있으나, 현황 건물 외벽에는 '1동'으로 표시되어 있음.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 십정동에 위치하며, "부평삼거리역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 주로 다세대주택 등 공동주택이 밀집된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(부평삼거리역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 건물은 서측 및 남측으로 각각 약 8m, 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 채권자 한 의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리(2023.04.05. 인천세무서장 압류)보다 선순위에 해당하는 권리가 존재합니다.

특히, 임차인 한서인(전입일자: 2021.10.21, 확정일자: 2021.08.17)은 보증금 110,000,000원에 대항력을 갖춘 임차인으로 파악됩니다.

등기부등본상 해당 임차인의 주택임차권(을구 7번, 2025.09.18. 접수)은 '인수'로 표기되어 있으며, 이는 배당받지 못하는 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

이 외 등기된 압류권자들의 권리는 말소될 예정입니다.

강제경매 신청 채권자인 임차인 한서인의 권리는 말소될 예정입니다.

결론적으로, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 할 잠재적 부담입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 십정동 지역은 인천 부평구의 주거 밀집 지역입니다.

인근 "부평삼거리역"을 중심으로 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있습니다.

최근 주변 매매 사례 분석:

* 인천광역시 부평구 십정동 174-191, '동민에이스빌' (2002년식, 39.98㎡)이 2026년 7월 6일 218,000,000원에 거래되었습니다.

* 인천광역시 부평구 십정동 24-8, '지훈캐슬1,2동' (2011년식, 58.11㎡)이 2026년 7월 2일 128,000,000원에 거래되었습니다. (본건보다 면적이 크나 평당가 낮음)

* 인천광역시 부평구 십정동 181-253, '한양탑스빌' (2003년식, 38.92㎡)이 2026년 7월 8일 70,000,000원에 거래되었습니다. (주변 시세 대비 현저히 낮은 가격으로, 거래 조건 확인 필요)

본건(39.87㎡)은 면적이 유사한 '동민에이스빌'의 최근 거래가(218,000,000원)를 기준으로 시세 파악이 가능합니다. 다만, 본건은 1993년 건축되어 '동민에이스빌'보다 노후되었음을 감안해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 부평삼거리역을 이용할 수 있으며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 본건은 다세대주택 지역에 위치하며, 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 부평삼거리역 주변 상권을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 한서인의 보증금 110,000,000원 중 배당받지 못하는 금액을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 이는 매수인의 추가적인 부담이 됩니다.

* 건물 노후: 1993년 건축된 건물로, 약 30년 이상의 노후화가 진행되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공부상 명칭 오류: 공부상 '에이동'이나 현황 '1동'으로 표시되어 있어, 추후 건물 관리나 등기 관련하여 혼선이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평구 십정동의 부평삼거리역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경 측면에서 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 92,000,000원으로 책정되었으나, 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 110,000,000원)의 존재로 인해 잠재적 인수 금액이 상당합니다. 임차인이 배당받지 못한 금액은 매수인이 부담해야 하므로, 실제 낙찰가 외 추가 비용 발생 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다. 1993년 건축되어 건물 노후화가 진행된 점, 그리고 공부상 동 표기 오류 등도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부평삼거리역 인근으로 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 출퇴근 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 적정 낙찰가 확보 시 시세차익 가능: 선순위 임차인의 보증금 인수 부담을 감안하여 적정 수준 이하로 낙찰받을 경우, 추후 시세 상승에 따른 이익을 기대할 수 있습니다. (인수되는 보증금을 포함한 총매입 비용이 주변 시세보다 낮아야 함)

* 실거주 활용: 39.87㎡(약 12.06평)의 전용면적으로, 1인 가구 또는 소규모 가구의 실거주 목적으로도 고려해 볼 수 있습니다.

* 인근 개발 가능성: 부평구 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 92,000,000원입니다.

주변 유사 면적(약 39.98㎡)의 최근 매매가는 218,000,000원 수준입니다.

단, 본건은 약 30년 이상 경과된 노후 건물이며, 가장 큰 리스크는 110,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수 가능성입니다.

이러한 인수 보증금을 제외하고, 본건 자체의 가치와 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 약간 상향된 98,000,000원으로 제안합니다.

이는 인수되는 보증금 110,000,000원을 포함하더라도 총 매입 비용이 약 208,000,000원이 되어, 유사 사례의 실거래가(218,000,000원)보다 경쟁력 있는 수준이 될 수 있습니다. 다만, 임차인의 배당 여부에 따라 실제 인수 금액이 달라지므로, 입찰 전 권리 분석 및 배당 상황을 면밀히 재확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.